조합원 입주권 양도차익과 양도소득세

재개발, 재건축으로 새 아파트를 분양받을 수 있는 권리인 '조합원 입주권'을 양도할 때 발생하는 양도차익에 대한 세금은 생각보다 복잡합니다. 일반적인 주택 매매와는 다른 부분이 많기 때문에 신중하게 접근해야 합니다. 

기본개념 핵심 정리

재개발, 재건축 등 도시정비사업에 참여하여 새 아파트를 분양받을 수 있는 권리인 '조합원 입주권'을 양도할 때는 일반 주택과는 다른 세법 규정이 적용됩니다. 특히 관리처분계획 인가일이라는 시점이 매우 중요합니다.

1. 관리처분계획 인가일 전후 차이

● 인가 전: 기존 주택을 소유하고 있는 것으로 간주되어 일반적인 주택 양도소득세 규정이 적용됩니다. 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제 등을 적용받을 수 있습니다.

 

● 인가 후: 조합원 입주권으로 성격이 바뀌면서 별도의 양도소득세 규정이 적용됩니다. 일반 주택과는 달리 관리처분계획 인가 후 양도차익은 장기보유특별공제를 적용할 수 없고, 비과세 혜택도 달라질 수 있습니다.

 

2. 조합원 구분

● 원조합원: 관리처분계획 인가 전부터 조합원이 된 사람

● 승계조합원: 관리처분계획 인가 후에 조합원이 된 사람 원조합원과 승계조합원은 양도세 계산 방식과 적용되는 규정이 다릅니다.

 

  ☞ 원조합원의 입주권 양도와 승계조합원 종전주택 양도세 비과세 요건은 아래글 참조

      https://tax-wisdom.tistory.com/76

조합원 입주권 양도 시 비과세 특례

 

3.청산금

 

청산금은 재개발 또는 재건축 사업 시 조합원이 기존 주택을 내놓고 새 아파트를 분양받는 과정에서 발생하는 금액 차이를 정산하는 것입니다. 좀 더 자세히 설명하면, 조합원이 가진 기존 주택의 평가액(권리가액)와 새로 분양받는 아파트의 가치(분양가액)가 다를 때 이 차액을 조정하는 금액이 바로 청산금입니다.

 

① 청산금 수령 : 기존 건물과 부수토지 평가액 (권리가액)＞ 신축주택의 조합원 분양가액

② 청산금 납부 : 기존 건물과 부수토지 평가액(권리가액) ＜ 신축주택의 조합원 분양가액

 

원조합원이 입주권을 양도한 경우 양도소득 계산 (ⓐ+ⓑ)

1. 청산금을 납부하면서 조합원 입주권을 양도한 경우의 양도소득(ⓐ+ⓑ)

ⓐ 관리처분계획 인가 전  양도차익= 기존 건물과 부수토지 평가액 − 기존 건물과 부수토지 취득가액 − 필요경비*

    ＊ 관리처분계획 인가일 이전에 발생한 필요경비

ⓑ 관리처분계획 인가 후  양도차익 = 양도가액 − 기존 건물과 부수토지 평가액 − 납부한 청산금 − 필요경비*

    ＊ 관리처분계획 인가일 이후에 발생한 필요경비

2. 청산금을 지급받고 조합원 입주권을 양도한 경우의 양도소득(ⓐ+ⓑ)

ⓐ 관리처분계획 인가 전  양도차익

 

ⓑ 관리처분계획 인가 후  양도차익 =  양도가액 − ( 기본 건물과 부수토지 평가액 − 지급받은 청산금 ) − 필요경비*

                                                           ＊ 관리처분계획 인가일 이후에 발생한 필요경비

<사례1> 청산금 납부한 경우 양도소득세

 

(1) 관리처분인가일 전 양도소득세

      ①전체 양도차익= 기존 건물과 부수토지 평가액(권리가액) −  취득가액 − 필요경비 

                            = 700,000,000-500,000,000-5,000,000 = 195,000,000

      ②과세대상 양도차익 = 195,000,000 x (20억-12억) / 20억 = 78,000,000원

      ③장기보유특별공제율 = 3년보유(12%) + 2년거주(8%) = 20% 

      ④양도소득금액 = 78,000,000 -78,000,000 x 20% = 62,400,000

​

(2) 관리처분일 후 양도소득세

      ①전체 양도차익 = 양도가액 − 기존 건물과 부수토지 평가액 − 납부한 청산금 − 필요경비

                             = 2,000,000,000 - 700,000,000-150,000,000--10,000,000 

                             = 1,360,000,000

      ②과세대상 양도차익 = 1,140,000,000 x (20억-12억) / 20억 = 456,000,000원

      ③장기보유특별공제율: 조합원입주권은 장기보유특별공제 적용하지 않음

      ④양도소득금액 = 456,000,000

 

 (3) 합계

      ① 양도소득금액 =  62,400,000 + 456,000,000 = 518,400,000원

      ② 기본공제 = 2,500,000원

      ③ 과세표준 = 518,400,00 - 2,500,000 = 515,900,000원 

 

 

<사례2> 청산금 수령한 경우 양도소득계산

 

(1) 관리처분인가일 전 양도소득세

      ①전체 양도차익

         = (700,000,000-500,000,000-5,000,000) X (700,000,000-70,000,000) / 700,000,000

         = 175,500,000

      ②과세대상 양도차익 = 175,500,000 x (20억-12억) / 20억 = 70,200,000원

      ③장기보유특별공제율 = 3년보유(12%) + 2년거주(8%) = 20% 

      ④양도소득금액 = 70,200,000 -70,200,000 x 20% = 56,160,000원

​

(2) 관리처분일 후 양도소득세

      ①전체 양도차익 = 양도가액 − (기존 건물과 부수토지 평가액(권리가액) − 수령한 청산금) − 필요경비

                             = 2,000,000,000 - (700,000,000-70,000,000)-10,000,000 

                             = 1,360,000,000

      ②과세대상 양도차익 = 1,360,000,000 x (20억-12억) / 20억 = 544,00,000

      ③장기보유특별공제율: 조합원입주권은 장기보유특별공제 적용하지 않음

      ④양도소득금액 = 544,000,000

 

 (3) 합계

      ① 양도소득금액 =  70,200,000 + 544,000,000 = 614,200,000원

      ② 기본공제 = 2,500,000원

      ③ 과세표준 = 614,200,00 - 2,500,000 = 611,700,000원

결론

조합원 입주권 양도는 일반적인 부동산 거래와는 다른 특별한 경우입니다. 따라서 세법 전문가와 상담하여 정확한 정보를 얻고, 자신의 상황에 맞는 절세 방안을 찾는 것이 중요합니다.

 

혼자 해결하기 어려운 문제이므로, 전문가의 도움을 받아 안전하게 거래를 마무리하세요.