재건축/재개발 신축주택 양도소득세 알아보기

재건축이나 재개발로 새 아파트를 분양받아 살다가 이를 양도하고자 하는 원조합원이라면 양도소득세에 대한 고민이 많으실 겁니다. 오늘은 원조합원이 신규주택을 양도할 때 발생하는 양도소득세에 대해 쉽고 자세하게 알려드리겠습니다.

왜 양도소득세가 복잡할까요?

원조합원의 경우 종전주택, 분담금, 신축주택 등 다양한 요소가 복합적으로 작용하기 때문에 일반적인 부동산 양도보다 양도소득세 계산이 복잡합니다. 특히, 관리처분일을 기준으로 양도소득을 구분하여 계산해야 한다는 점이 핵심입니다.

양도소득세 계산의 기본 원리

● 관리처분일 전후 구분: 관리처분일 전에는 종전주택 양도에 대한 양도소득세를 계산하고, 관리처분일 후에는 종전주택분 양도소득과 청산금(분담금) 납부분 양도소득으로 나누어 계산합니다.

 

● 장기보유특별공제: 종전주택 보유기간, 공사기간, 신축주택 보유기간을 모두 합산하여 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.

 

● 1세대 1주택 비과세: 종전주택과 신축주택의 거주 기간을 합산하여 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는지 판단합니다.

원조합원이 재개발/재건축 준공 후 신축주택의 양도소득세

1. 청산금(분담금)을 납부하면서 신축주택을 양도한 경우의 양도소득( ① + ②)

재개발/재건축 사업은 장기간에 걸쳐 진행되고, 이 과정에서 여러 차례의 가치 변동이 발생하기 때문에 관리처분계획 인가라는 중요한 시점을 기준으로 양도소득을 구분하여 계산합니다. 관리처분인가일 전에는 종전주택의 양도로 보고  양도소득을 계산하지만, 관리처분인가일 이후에는 종전주택분과 분담금 납부로 인한 신규주택의 증가분으로 구분하여 양도소득을 산출합니다.

 

이렇게 양도소득을 복잡하게 구분하는 이유는  각각의 양도소득에 장기보유특별공제 적용 기간을 달리 적용하기 때문입니다.

 

※ 종전주택분 양도차익 장기보유특별공제 계산시 보유기간 및 거주기간의 산정 : 통산

    - 보유기간은 종전주택보유기간, 공사기간, 신축주택보유기간을 모두 통산합니다

    - 거주기간은 종전주택거주기간과 신축주택거주기간을 통산합니다.

 

※ 분담금을 납부한 원조합원이 신축이후 양도하는 경우 분담금 납부분에 대한 장기보유특별공제율 계산

    - 보유기간은 관리처분인가일로부터 양도일까지 통산합니다.

    - 거주기간은 신축주택의 실제 거주기간으로 통산합니다  

 

① 관리처분계획 인가 전 종전주택의 양도소득:

    조합원이 관리처분계획 인가 전에 종전 주택을 양도한 경우 발생하는 양도소득입니다.

    일반적인 주택 양도소득세와 유사하게 계산됩니다.

 

    관리처분계획인가 전 양도차익 = 기존 건물과 부수토지 평가액 − 기존 건물과 부수토지 취득가액 − 필요경비

 

② 관리처분계획 인가 후 양도소득:

    조합원이 관리처분계획 인가 후 신축 주택을 양도한 경우 발생하는 양도소득입니다.     

   

   관리처분계획인가 후 양도차익(A) = 양도가액 − 기존 건물과 부수토지 평가액 − 납부한 청산금(분담금) − 필요경비

   

   다시 두 가지로 나누어 계산합니다.

 

  ▶ (관리처분 후) 종전주택분 양도차익:

    종전 주택의 가치가 관리처분계획 인가 이후에도 반영되는 부분에 대한 양도소득입니다.

    관리처분계획 인가 당시 종전 주택의 평가액을 기준으로 계산합니다.

 

    관리처분계획인가 후 양도차익(A) x 기존건물과 부수토지의 평가액 / (기존건물과 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)

 

  ▶  (관리처분 후) 청산금(분담금) 납부분 양도차익:

    조합원이 납부한 분담금에 대한 투자 수익 부분에 대한 양도소득입니다.

    청산금(분담금) 납부액과 신축 주택의 분양가액(기존건물과 부수토지의 평가액+청산금) 비율을 고려하여 계산합니다.

   

   관리처분계획인가 후 양도차익(A) x 납부한 청산금 / (기존건물과 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)

 

<사례1> 청산금(분담금)을 납부하면서 신축주택을 양도한 경우의 양도소득세

 

(1) 관리처분일 전 양도소득금액

   ① 양도차익  = 기존 건물과 부수토지 평가액 − 기존 건물과 부수토지 취득가액 − 필요경비

                        = 800,000,000 - 500,000,000 - 5,000,000

                        = 295,000,000

   ② 과세대상 양도차익 = 295,000,000 x (20억-12억) / 20억 = 118,000,000원

   ③ 장기보유특별공제율 = 10년보유(40%) + 4년거주(16%) = 56% 

   ④ 과세대상 양도소득금액 = 118,000,000 -118,000,000 x 56% = 51,920,000원

 

(​​2) 관리처분일 후 종전주택분 양도소득금액

    ① 양도차익(A) = 양도가액 − 기존 건물과 부수토지 평가액 − 납부한 청산금(분담금) − 필요경비

                             = 2,000,000,000 - 800,000,000 - 200,000,000 - 10,000,000

                             = 990,000,000

    ② 종전주택분 양도차익 =관리처분계획인가 후 양도차익(A) X 기존건물과 부수토지의 평가액 / (기존건물과 부수토지                                                 의 평가액 + 납부한 청산금)

                                          = 990,000,000 X 800,000,000 ÷ (800,000,000+200,000,000)

                                          = 792,000,000

    ③ 과세대상 양도차익 = 792,000,000 X (20억 -12억) / 20억 = 316,800,000

    ④ 장기보유특별공제율 = 10년보유(40%) + 4년거주(16%) = 56% 

    ⑤ 종전주택분 양도소득금액 = 316,800,000 - 316,800,000 X 56% = 139,392,000원

 

​​(3) 관리처분일 후 청산금(분담금)분 양도소득금액

    ① 양도차익(A) = 양도가액 − 기존 건물과 부수토지 평가액 − 납부한 청산금(분담금) − 필요경비

                             = 2,000,000,000 - 800,000,000 - 200,000,000 - 10,000,000

                             = 990,000,000

    ② 분담금 납부분 양도차익 =관리처분계획인가 후 양도차익(A) X 청산금(분담금) 납부액 / (기존건물과 부수토지                                                             의 평가액 + 납부한 청산금)

                                          = 990,000,000 X 200,000,000 ÷ (800,000,000+200,000,000)

                                          = 198,000,000

    ③ 과세대상 양도차익 = 198,000,000 X (20억-12억) /20억 = 79,200,000

    ④ 장기보유특별공제율 = 6년보유(24%) + 2년거주(8%) = 32% 

    ⑤ 분담금 납부분 양도소득금액 = 79,200,000 -79,200,000 x 32% = 53,856,000원

 

(4) 합계

    ① 양도소득금액 =  51,920,000 + 139,392,000 + 53,856,000 = 245,168,000원

    ② 기본공제 = 2,500,000원

    ③ 과세표준 =  245,168,000- 2,500,000 = 242,668,000원 

 

2. 청산금을 지급받고 신축주택을 양도한 경우의 양도소득( ① + ②)

① 관리처분계획 인가 전 종전주택의 양도소득:

    조합원이 관리처분계획 인가 전에 종전 주택을 양도한 경우 발생하는 양도소득입니다.

＊ 관리처분계획 인가일 이전에 발생한 필요경비

 

② 관리처분계획 인가 후 양도소득:

    조합원이 관리처분계획 인가 후 신축 주택을 양도한 경우 발생하는 양도소득입니다. 기존 건물과 부수토지 평가액(분양가액)에서 지급받은 청산금을 차감하여 신축주택의  실질 취득가액으로 하여  양도차익을 산출합니다. 다만 신축주택이지만 양도차익 전액은 종전주택분으로 보고 장기보유특별공제를 적용합니다.

   

   관리처분계획인가 후 양도차익 = 양도가액 − (기존 건물과 부수토지 평가액 − 지급받은 청산금) − 필요경비

 

<사례2> 청산금을 수령하고 신축주택을 양도한 경우의 양도소득세

 

(1) 관리처분일 전 양도소득금액

   ① 양도차익  

                        = (800,000,000 - 500,000,000 - 5,000,000) X (8억-2억)/8억

                        = 221,250,000원

   ② 과세대상 양도차익 = 221,250,000 x (20억-12억) / 20억 = 88,850,000원

   ③ 장기보유특별공제율 = 10년보유(40%) + 4년거주(16%) = 56% 

   ④ 과세대상 양도소득금액 = 88,850,000 -88,850,000 x 56% = 38,940,000원

 

(​​2) 관리처분일 후 양도소득금액

    ① 양도차익(A) = 양도가액 −( 기존 건물과 부수토지 평가액 − 청산금 수령액) − 필요경비

                             = 2,000,000,000 - (800,000,000 - 200,000,000) - 10,000,000

                             = 1,390,000,000

    ②과세대상양도차익 =1,390,000,000 X (20억 -12억) / 20억 = 556,000,000원

    ③ 장기보유특별공제율 = 10년보유(40%) + 4년거주(16%) = 56%

    ④ 과세대상 양도소득금액 = 556,000,000 - 556,000,000 X 56% = 244,640,000원

 

​​(3) 합계

    ① 양도소득금액 =  38,940,000 + 244,640,000 = 283,580,000원

    ② 기본공제 = 2,500,000원

    ③ 과세표준 =  283,580,000- 2,500,000 = 281,080,000원 

 

결론

재개발/재건축 원조합원이 새 아파트를 분양받아 살다가 이를 양도하는 경우 양도소득세 계산은 일반적인 부동산 거래와는 다릅니다. 따라서 세법 전문가와 상담하여 정확한 정보를 얻고, 자신의 상황에 맞는 절세 방안을 찾는 것이 중요합니다.

 

혼자 해결하기 어려운 문제이므로, 전문가의 도움을 받아 안전하게 거래를 마무리하세요.