농어촌 주택과 고향주택 양도소득세 과세특례, 최신 정보로 알아보기

농어촌 주택이나 고향주택을 소유하고 계신 분들은 양도소득세 과세 특례에 대해 궁금해하실 텐데요. 이번 글에서는 농어촌 주택과 고향주택의 양도소득세 과세특례 요건을 최신 정보를 바탕으로 자세히 알아보고, 실제 사례를 통해 이해를 돕도록 하겠습니다.

농어촌 주택과 고향주택, 왜 양도소득세가 감면될까요?

농어촌 주택과 고향주택에 대한 양도소득세 과세 특례는 농어촌 지역의 활성화와 주택 시장 안정을 위해 마련된 제도입니다. 농어촌 지역에 주택을 소유하고 있는 사람들에게 양도세 부담을 덜어줌으로써 농촌 지역의 인구 유입을 촉진하고, 주택 시장의 건전한 발전을 도모하는 것이 목적입니다.

과세특례 개요 및 핵심

1세대가 1채의 농어촌·고향주택을 취득하여 3년이상 보유하고 농어촌·고향주택 취득 전부터 보유하던 다른(일반)주택 양도시 농어촌·고향주택은 소유주택이 아닌 것으로 보고 1세대1주택 비과세 특례 적용합니다. 중요한 것은 취득 순서입니다. 아래 표는 취득순서에 따라 비과세여부를 판단하는 기준입니다. 단, 기존 주택은 비과세 요건(12억 원 이하·2년 보유, 조정대상지역 2년거주)을 충족해야 합니다.

일반주택 양도소득세 비과세특례 사례

 

농어촌 주택 양도소득세 과세특례 요건

구 분	농어촌주택(조특법 §99의4①1)	고향주택(조특법 §99의4①2)
대 상 자	거주자
특례 요건·내용	⦁1세대가 조특법 §99의4①1호·2호 각 목의 요건 중 어느 하나에 해당하는 1채의 농어촌·고향주택을 취득하여 3년이상 보유하고 농어촌·고향주택 취득 전부터 보유하던 다른(일반)주택 양도시 소유주택이 아닌 것으로 보고 1세대1주택 비과세 특례 적용 ⦁수도권 조정대상지역 내 공시가격 합계 6억원 이하인 2주택만을 소유하는 경우로서 2020.12.31.까지 그 중 1주택을 양도하고, 예정신고 기간 내에 농어촌·고향주택을 취득하는 경우에는 중과세율 배제·장기보유특별공제 적용.
지역기준	⦁농어촌 지역의 범위：읍･면 또는 조특령 별표 12에 해당하는 시의 동(일반주택과 같거나 연접한 동 제외)으로 하되, 다음 지역은 제외 -수도권 및 광역시(단, 인천 옹진군, 경기 연천군 지역은 제외) -도시지역, 토지거래허가구역, 조정 대상지역*, 관광단지 * 2021.1.1.이후 취득분부터 적용	⦁고향(조특령 §99의4⑥)에 소재할 것 (10년 이상 거주하면서 가족관계등록부에 10년 이상 등재된 고향에 소재할 것) ⦁취득당시 인구 20만 이하인 시지역(조특령 별표12：26개시)에 소재할 것 ⦁제외지역：수도권지역, 조정대상지역*, 관광 단지 * 2021.1.1.이후 취득분부터 적용
규모& 금액	⦁ 대지：660㎡(200평이내) * 대지면적기준은 2021.1.1.이후 양도분부터 삭제 ⦁ 건물：150㎡(45평)이내[공동주택전용면적 116㎡(35평이내)] * 건물면적기준은 2017.1.1.이후 양도분부터 삭제 ⦁ 취득당시 기준시가 2억원 이하(농어촌주택의 경우 ’08년 취득분까지는 1.5억원) ⦁ 2007.12.31. 이전 : 취득 당시 기준시가 7천만원 이하   2008.1.1. ~ 2008.12.31. : 취득 당시 기준시가 1.5억원 이하   2009.1.1. ~ 2022.12.31. : 취득 당시 기준시가 2억원 이하 (한옥:  2014.1.1 이후 4억으로 상향)   2023.1.1. 이후 : 취득 당시 기준시가 3억원 이하
취득기간	’03.8.1. ~ ’25.12.31.	’09.1.1. ~ ’25.12.31.
적용시기	’03.8.1. 이후 양도분	’09.1.1. 이후 양도분
적용배제	⦁농어촌주택(고향주택)과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 읍･면･시 또는 연접한 읍･면･시에 있는 경우 과세특례 적용 배제 ※ 연접범위 조정(조특법 §99의4③ ☞ ’15.1.1. 이후 양도분부터 적용) - 농어촌주택：행정구역상 동일･연접한 읍･면 - 고향주택：행정구역상 동일･연접한 시

사후관리	⦁농어촌주택 등 3년 보유 요건 충족 전에 일반주택을 양도해도 특례적용 단.일반주택 과세특례(비과세)를 적용받은 후에 농어촌주택 등을 3년이상 보유하지 않게 된 경우(수용, 협의매수, 상속시 제외) -일반주택 양도시점에서 부담할 세액(세율은 일반주택 양도연도의 세율 적용)을 사유발생일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세로 신고･납부해야 함 ⦁농어촌·고향주택을 3년 이상 미보유 또는 최초 보유기간 3년 중 2년 이상 미거주하는 경우 양도소득세 추징
비 고	⦁단독주택, 아파트, 연립주택 모두 포함 ⦁농어촌주택의 취득기간 중 신축(기존에 취득한 토지에 대한 신축 포함)하는 경우 포함 ⦁기존 농어촌 거주자가 시행일 이후 타 지역의 농어촌 주택을 취득하는 경우 포함

 

별표12 

구분	시
충청북도	제천시
충청남도	계룡시, 공주시, 논산시, 보령시, 당진시, 서산시
강원도	동해시, 삼척시, 속초시, 태백시
전라북도	김제시, 남원시, 정읍시
전라남도	광양시, 나주시
경상북도	김천시, 문경시, 상주시, 안동시, 영주시, 영천시
경상남도	밀양시, 사천시, 통영시
제주도	서귀포시

 

사례

1. 일반주택(종전주택) + 신규주택 + 농어촌주택

일반주택을 보유한 자가 신규주택을 취득하고, 추가로 농어촌주택을 취득한 후, 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우, 일시적 2주택 특례와 농어촌주택 과세특례의 중첩 적용으로 비과세가 가능합니다.

2. 일반주택(종전주택) + 농어촌주택 + 신규주택

일반주택을 보유한 자가 농어촌주택을 취득하고, 추가로 신규주택을 취득한 후, 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우에도, 농어촌주택 과세특례와 일시적 2주택 특례의 중첩 적용으로 비과세가 가능합니다.

 

법령해석과-2434, 2017.8.30

​일반주택 1채를 보유한 1세대가 농어촌주택을 취득한 후 다른 일반주택 1채를 취득하여 3주택인 상태에서 일반주택 1채를 양도한 경우 농어촌주택의 특례와 일시적 2주택 비과세 특례를 중복 적용하여 비과세 적용 가능

결론

농어촌 주택과 고향주택의 양도소득세 과세특례는 농어촌 지역 활성화를 위한 중요한 제도입니다. 하지만 복잡한 요건과 자주 변경되는 세법 때문에 혼란스러울 수 있습니다. 따라서 최신 정보를 꼼꼼히 확인하고, 세무 전문가와 상담하여 본인에게 맞는 절세 방안을 찾는 것이 중요합니다.

 

[주의사항]

• 본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개인의 상황에 따라 적용되는 세법이 다를 수 있습니다.
• 정확한 상담은 세무 전문가에게 받으시기 바랍니다.