귀농주택과 이농주택, 양도소득세 비과세 특례

 

이번 포스팅에서는 귀농, 이농을 계획하시는 분들이라면 누구나 한 번쯤 궁금해하는 양도세 비과세 특례에 대해 자세히 알아보겠습니다.

1. 귀농주택과 이농주택이란?

귀농주택이란 영농 또는 영어를 목적으로 농지를 소유하고 있는 사람이 농지가 있는 지역에 주택을 마련하는 경우를 말합니다. 즉, 농촌으로 이주하여 농사를 짓기 위해 집을 짓거나 구입하는 경우에 해당됩니다.

이농주택이란  농사나 어업에 종사하던 사람이 다른 지역으로 이사하면서 남겨두게 된 주택을 말합니다. 즉, 농촌에서 도시로 이주하면서 농촌에 있는 집을 그대로 두는 경우에 해당됩니다.

 

2. 귀농주택과 이농주택의 양도소득세 비과세 특례 

(선)일반주택 + (후)귀농주택 → 일반주택 양도

1주택(일반주택)을 소유한 1세대가 귀농주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 이후에 귀농주택을 취득한 날로부터 5년 이내에 비과세 요건(1세대 1주텍, 12억 원 이하·2년 보유, 조정대상지역 2년거주)을 갖춘 일반주택을 양도하는 경우 양도소득세를 과세하지 않습니다. 

귀농으로 인하여 세대전원이 농어촌주택으로 이사하는 경우에는 귀농 후 최초로 양도하는 1개의 일반주택에 한하여 비과세 규정을 적용하므로, 추가로 취득하는 주택은 비과세가 적용되지 않습니다.

(선)이농주택 + (후)일반주택 → 일반주택 양도

이농인(농업, 어업에서 떠난 자)이 취득일 후 5년이상 거주한 사실이 있는 농어촌주택[수도권 밖의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역 제외) 또는 면지역에 소재하는 주택]과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 비과세 요건 (1세대 1주텍, 12억 원 이하·2년 보유, 조정대상지역 2년거주)을 충족하는 일반주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용합니다. 

3. 귀농주택 요건

귀농주택은 영농 또는 영어에 종사하고자 하는 자가 취득하여 거주하고 있는 주택으로서, 다음 요건을 모두 갖춘 주택에 대해서는 일반주택 양도 시 비과세 특례규정을 적용합니다.

 

●  취득일 현재 농어촌주택이 고가주택에 해당하지 아니할 것

●  대지면적이 660제곱미터 이내일 것

●  1,000제곱미터 이상의 농지를 소유하는 자 또는 그 배우자가 해당 농지소재지에 있는 주택을 취득할 것

●  1,000제곱미터 이상의 농지를 소유하는 자 또는 그 배우자가 해당 농지를 소유하기 전 1년 이내에 해당 농지소재지에 있는 주택을 취득할 것(2016.03.31. 이후 취득분부터 적용)

●  세대 전원이 이사하여 거주할 것(다만, 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 등 부득이한 사유는 제외함

 

농지소재지란 농지가 위치한 같은 시, 군, 구 지역이거나 연접한 시, 군, 구 지역이거나 농지로부터 직선거리 30km 이내에 있는 지역을 말합니다

 

(사후관리)

귀농주택 비과세 특례를 적용받은 귀농주택 소유자가 귀농일부터 계속하여 3년 이상 영농 또는 영어에 종사하지 않거나 그 기간 동안 해당 주택에 거주하지 않은 경우 그 양도한 일반주택은 1세대 1주택으로 보지 않으므로 양도소득세를 과세합니다.

4. 이농주택 요건

이농인이 이농주택을 취득 후 5년 이상 거주한 경우, 1가구 2주택(일반주택 1개와 귀농주택 1개)을 보유하고 있다가 일반주택을 양도하는 경우, 1세대 1주택으로 취급되어 양도세가 비과세 됩니다

 

1) 지역요건: 수도권을 제외한 읍지역(도시지역 제외) 또는 면지역에 소재해야 합니다

​2) 거주요건: 이농인이 취득일 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 이농주택이여야 합니다.

 

이농주택, 일반주택, 조합원입주권 또는 분양권을 각각 1개씩 보유하고 있다가 일반주택을 양도하는 경우, 이농주택을 소유하지 않는 것으로 간주하고, 일반주택과 조합원입주권 또는 분양권만을 보유한 것으로 간주하여 비과세 특례를 적용합니다. 이 경우 일정한 조건을 갖추면 일반주택 양도세의 비과세가 가능합니다(소득령 제155조 제11항).

 

동거주택 상속공제와 관련하여 피상속인이 이농주택을 소유하고 있을 때 이농주택은 1세대가 보유한 주택수 산정에서 제외됩니다(상증세법 시행령 제20조의 2).

 

결론

귀농주택과 이농주택 양도세 비과세 특례는 귀농, 이농을 계획하는 사람들에게 큰 도움이 될 수 있는 제도입니다. 하지만 복잡한 세법 내용 때문에 혼란스러울 수 있으므로, 전문가와 상담하여 본인에게 맞는 절세 방법을 찾는 것이 좋습니다.