비사업용토지(2): 판단기준과 양도소득세

비사업용 토지는 일반적으로 사업 목적으로 사용되지 않거나, 소유 기간 중 일정 기간 이상 사업으로 활용되지 않은 토지를 의미합니다. 비사업용 토지 양도 시에는 일반적인 양도소득세율에 추가로 10%의 중과세가 적용되어 세금 부담이 커지기 때문에, 양도를 계획하고 있다면 반드시 비사업용 토지 여부를 정확히 판단하고 사업용 토지로의 전환 등 절세 방안을 모색해야 합니다. 본 포스팅에서는 무조건 사업용으로 보는 토지를 살펴보고, 토지의 지목별 사용 기준, 지역 기준, 면적 기준에 따른 비사업용 판단기준을 다루고자 합니다.

 

사업용 토지로 인정되는 경우

사업용 토지로 인정받는 경우는 다음과 같습니다.

1. 종중 소유의 농지, 임야, 목장용지

2005년 12월 31일 이전에 취득한 종중 소유의 농지, 임야, 목장용지는 무조건 사업용으로 인정받습니다. 이는 조세 저항을 줄이기 위한 조치로, 종중의 토지 소유를 보호합니다.

2. 상속받은 농지, 임야, 목장용지

상속받은 농지, 임야, 목장용지는 상속일로부터 5년 이내에 양도할 경우 사업용으로 인정됩니다. 이는 상속받은 자가 조세 부담을 덜 수 있도록 하기 위한 규정입니다. 

 

상속으로 취득한 농지, 임야, 목장용지는 상속개시일로부터 3년간(소득령 168조의 8,9,10)은 사업용으로 사용한 기간으로 봅니다. 따라서, 5년 이내 양도하면 직전 5년 중 3년을 사업용으로 사용한 것이므로 기간기준을 충족하여 중과되지 않습니다. 부모에게 농지를 상속 받았으나 계속 보유할 생각이 없고, 직접 농사도 짓지 않을 예정이라면 상속받은 날로부터 5년 이내 양도하여 양도소득세를 절세하는 방법을 고려하여야 합니다.

 

농지·임야·목장 용지만 해당되므로 나대지를 상속받는 경우에는 해당 사항이 없습니다.

3. 상속·증여받은 8년 이상 재촌자경 농지, 재촌임야, 자영목장용지

직계존속이나 배우자가 8년 이상 재촌자경한 농지, 재촌임야, 자영목장용지는 상속·증여받을 경우 무조건 사업용으로 인정됩니다. 8년 이상 재촌자경한 농지의 양도 기한의 제한이 없으며 수증자인 본인의 자경 여부에 상관없이 사업용 토지로 봅니다. 단, 양도 당시 도시지역(녹지지역 및 개발제한구역은 제외)안의 토지는 제외됩니다.

 

상속·증여받은 농지는 8년 이상 재촌자경을 증명하면 사업용 토지로 인정받을 수 있습니다. 증명 방법은 다음과 같습니다.

① 피상속인(또는 증여자)의 주민등록등본 (8년 이상 재촌 증명)
② 농업경영체 등록확인서
③ 농지원부
④ 직불금 수령 내역

4.  수용되는 토지

사업인정 고시일 2년 전에 취득한 수용되는 토지도 사업용으로 인정됩니다. 상속받은 토지라면 피상속인을 기준으로 하고, 배우자와 부모 자식 간에 증여받은 토지라면 증여자를 기준으로 취득 시기를 판단합니다. 즉 부친의 토지를 상속받았는데, 그 토지를 부친이 사업인정 고시일 2년 이전에 취득했다면 무조건 사업용으로 봅니다. 지목에 상관없이 적용합니다.

5. 오염 피해 지역의 인접 토지

오염 피해가 발생하는 지역의 인접 토지로, 소유자가 공장주에게 요구하여 취득한 경우에도 사업용으로 인정됩니다. 이는 공장 운영 시 발생할 수 있는 환경 문제를 고려한 것입니다.

6. 2009년 6월 16일부터 2012년 12월 31일 사이에 취득한 토지

부동산 정책 목적 상 실제 사업용 토지 요건 충족 여부에 상관없이 무조건 사업용 토지로 판단합니다.

비사업용 토지 판단기준

토지의 지목별 사용 기준, 지역 기준, 면적 기준에 따른 비사업용 판단기준은 다음과 같습니다. 사업용토지의 소유기간기준은 아래 링크를 참조하세요. 기간기준을 충족한 상태에서 아래 요건의 충족여부를 판단하여야 합니다.

https://tax-wisdom.tistory.com/86

비사업용 토지(1), 기간기준과 양도소득세율

 

1. 농지

도시지역중 주거지역,상업지역,공업지역을 제외한 모든 지역(녹지지역,관리지역,농림지역,자연환경보전지역)중에 재촌·자경의 요건을 충족하면 사업용토지로 판단합니다. 

 

재촌·자경의 요건은 다음과 같습니다. 아래 요건 중 하나라도 충족하지 못하면 비사업용으로 판단합니다.

① 거주요건: 연접한 시.군.구에 거주하거나 농지까지 직선거리 30㎢ 이내에 거주

② 자경요건: 농작물의 경작이나 다년생 식물의 재배에 상시 종사하거나 농사일의 1/2 이상을 본인의 노동력으로 경작,재배

③ 소득요건: 본인 소득 중  근로소득과 사업소득이 연간 3,700만원 미만, 2020년 부터  사업소득 총수입금액(농업·임업 및 비과세 농가부업소득, 부동산임대소득은 제외)이 복식부기 의무자 기준 미만인 과세기간

④ 지역기준: 도시지역중 주거지역,상업지역,공업지역을 제외한 모든 지역. 단, 도시지역 편입일전 1년이상 재촌·자경한 농지는 편입일로부터 3년은 사업용토지로 봅니다.

 

8년 이상 재촌자경을 증명하면 사업용 토지로 인정받을 수 있습니다. 증명 방법은 다음과 같습니다.

① 피상속인의 주민등록등본 (8년 이상 재촌 증명)
② 농업경영체 등록확인서
③ 농지원부
④ 직불금 수령 내역

 

2. 임야

임야는 임야소재지에 거주하는 사람이 소유하고 있으면  사업용토지로 봅니다.  임야는 즉 재촌의 요건만 충족되면 됩니다.  또한, 상속받고 20년 이상 소유한 임야, 종중 임야, 개발제한구역 안의 임야, 산림경영계획인가를 받아 사업중인 임야, 산림법에 따른 영림계획인가를 받아 사업중인 임야, 군사기지 및 군사시설보호법에 따른 군사기지 및 군사시설 보호구역 안의 임야, 자연공원법에 따른 공원자연보존지구 및 공원자연환경지구안의 임야 및 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률에 따른 도시공원 안의 임야 등 모두 사업용토지로 인정됩니다.

 

3.목장용지

도시지역 밖에서 축산업을 영위하고 가축별 기준면적 요건을 충족하면 사업용토지로 보게됩니다. 그리고 상속받고 20년 이상 소유한 경우도 사업용토지로 봅니다.

 

목장용지의 사업용 토지 판단 요건은 다름과 같습니다.

① 소유요건: 축산업을 경영하는 자가 소유한 목장용지

② 지역기준: 도시지역 밖, 도시지역 안(녹지지역 및 개발제한구역, 도시지역에 편입된지 3년이 지나지 않은 지역) , 관역시 군지역, 도농복합형태 시지역의 읍면지역

③ 기준면적: 축산용 토지와 건물의 기준면저과 가축두수를 적용하여 계산한 기준면적 이내의 토지 

 

4.나대지

 

나대지는 원칙적으로 비사업용 토지로 판단합니다. 하지만 아래의 각 경우에 해당하는 토지는 사업용 토지로 봅니다.

 

① 지방세법상 재산세가 별도합산과세대상 또는 분리과세대상으로 부과되고 있는 토지

② 주차장으로 사용하는 토지로서 직접 운영하며, 연 임대수입금액이 토지공시지가의 3%이상인 토지. 다만, 임대를 주고 임차인이 주차장을 운영하는 경우에는 비사업용 토지로 판단한다.

③ 무주택자가 소유한 토지 중 1세대 1필지의 토지로서 주택건축이 가능한 660제곱미터 이내의 토지

 

5.주택부속토지

지역 구분	사업용 토지	비사업용 토지
도시지역 안(주거지역, 상업지역)	주택정착  면적의 3배	3배 초과 면적
도시지역 안(공업지역, 녹지지역)	주택정착  면적의 5배	5배 초과 면적
도시지역 밖	주택정착 면적의 10배	10배 초과 면적

 

6.별장 부속토지

 

읍.면.소재 대지면적 660㎡이내, 건물 연면적 100㎡이내, 기준시가 1억이하의 부속토지는 사업용토지로 봅니다.

 

비사업용 토지에서 사업용 토지로 전환하는 방법

비사업용 토지를 양도하기 전에 사업용으로 전환하면 중과세를 피할 수 있습니다. 사업용으로 전환하기 위해서는 토지를 사업 목적으로 실제 사용하고, 관련 증빙자료를 충분히 확보해야 합니다.

• 주차장, 하치장 등으로 활용: 토지를 주차장이나 하치장으로 활용하고 임대차 계약서 등 증빙자료를 확보합니다.
• 건축물 신축: 토지에 건축물을 신축하여 사업에 이용합니다.
• 농작업: 농지를 직접 경작하고 농업 소득을 발생시킵니다.

비사업용 토지, 왜 중요한가?

비사업용 토지로 판단될 경우 양도소득세 중과세가 적용되어 세금 부담이 크게 늘어날 수 있습니다. 따라서 부동산 투자를 계획할 때는 반드시 비사업용 토지 여부를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

마무리

2021년 부동산 투기 방지 대책 이후 비사업용 토지에 대한 규제가 강화되었으며, 2022년부터는 주말농장용 농지가 사업용 토지에서 제외되었습니다. 따라서 비사업용 토지와 관련된 세법은 수시로 변경될 수 있으므로, 양도하기 전에 반드시 전문가와 상담하여 정확한 정보를 확인해야 합니다.

 

 

참고: 위 내용은 일반적인 정보이며, 개인의 상황에 따라 적용되는 세법이 다를 수 있습니다. 정확한 세금 상담은 전문가에게 문의하시기 바랍니다.