장기 임대주택 양도소득세 과세 특례

장기적으로 임대주택 사업을 하고 주택을 양도하고자 하는  경우, 양도소득세 과세 특례는 매우 중요한 요소입니다. 본 글에서는 조세특례제한법 제97조의3, 97조의4, 97조의5에 따른 장기 주택임대사업자의 과세 특례를 심층 분석하고, 각 조항별 특징과 혜택을 비교하여 임대 사업자들이 주택 양도 시 최적의 선택을 할 수 있도록 돕고자 합니다.

주택임대사업자의 세제혜택 비교

 

장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세의 과세특례(조세특례제한법 제 97조의3)

 

1. 개요

거주자가 ’20.12.31. (민간건설임대주택의 경우 ’27.12.31.) 까지 장기일반민간임대주택등을 등록하여, 아래의 요건을 모두 충족하고 양도하는 경우에는 임대기간 중에 발생하는 소득에 대한 장기보유특별공제액 계산 시 50%를 적용하며, 10년 이상 계속 하여 임대한 후 양도하는 경우에는 70%의 공제율을 적용합니다. 단, ’20.7.11.이후 아파트를 장기일반민간임대주택으로 신청한 경우와 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 주택은 제외합니다.

 

2. 특례적용 요건

  1) 장기임대주택으로 등록하여 8년(10년)이상 계속하여 임대한 후 양도할 것

  2) 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 초과하지 않을 것

  3) 국민주택규모 이하일 것(다가구주택의 경우 가구당 전용면적으로 판정)

  4) 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하일 것      

  5) 법 소정 기한까지 지방자치단체 및 세무서에 주택임대사업자로 등록할 것

      (매입임대주택 : 2020.12.31.까지, 건설임대주택 : 2027.12.31. 까지)

 

 3. 임대기간의 계산

  1) 주택임대기간의 기산일을 주택의 임대를 개시한 날로 봅니다. 

  2) 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산합니다.

  3) 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3개월 이내의 기간은 주택임대기간에 산입합니다.

  4) 임대가 일시 중단되더라도 임대한 기간만큼을 더 채워 의무임대기간 이상을 충족하면 장기보유특별공제율 특례적용을 받을 수 있습니다.

 

 4. 과세특례 내용

 장기일반민간임대주택등을 양도 시 장기보유 특별공제액을 계산할 때 8년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 50%의 공제율을 적용하고, 10년 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 70%의 공제율을 적용합니다.

 

장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례(조세특례제한법 제97조의4)

1. 개요

거주자 또는 비거주자가 다음 요건을 모두 충족하고 장기임대주택으로 6년 이상 임대한 후, 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 보유기간별 공제율 연 2%, 최대 30% 에 임대기간에 따른 추가 공제율을 가산합니다.

2. 특례적용 요건

  1) 단기임대주택 및 장기임대주택으로 등록하여 6년 이상 임대할 것

  2) 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원)이하일 것

  3) 2018.03.31.까지 지방자치단체 및 세무서에 주택임대사업자로 등록할 것

​3. 임대기간의 계산

  1) 주택임대기간의 기산일을 주택의 임대를 개시한 날로 봅니다

  2) 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산합니다.

  3) 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3개월 이내의 기간은 주택임대기간에 산입합니다.

​

4. 과세특례 내용

장기보유 특별공제액을 계산할 때 보유기간별 공제율에 해당주택의 임대기간에 다음의 추가공제율을 더하여 계산합니다.

임대기간	6년	7년	8년	9년	10년 이상
추가공제율	2%	4%	6%	8%	10%

​임대기간에 따라 다음과 같이 일반공제율에 장기보유특별공제율을 합산한 공제율을 적용합니다.

임대기간	6년	7년	8년	9년	10년 이상
일반공제율	12%	14%	16%	18%	20%
추가공제율	2%	4%	6%	8%	10%
총공제율	14%	18%	22%	26%	30%

5. 중복적용 배제

조세특례제한법 ‘제97조의 4’와 ‘제 97조 3’이 동시에 적용되는 경우에는 둘 중 하나의 세제 혜택만을 선택하여 적용받을 수 있습니다.

 

장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 감면(조세특례제한법 제 97조의5)

1. 개요

거주자가 아래 1 ~ 5 의 요건을 모두 갖춘 공공지원민간임대주택  또는 장기일반민간임대주택을 10년 이상 계속하여 임대하고 양도하는 경우에는 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세의 100%에 상당하는 세액을 감면합니다. 단,  감면세액의 20%는 농어촌특별세로 납부해야 합니다. 

2. 특례적용 요건

  1) 2015.01.01.~2018.12.31.까지 주택을 취득하여 취득일로부터 3개월 이내 지방자치단체 및 세무서에 등록 할 것.  취득일로부터 3개월이 지난 주택은 장기임대주택으로 등록하여 법 소정 요건을 충족한다 할지라도 양도소득세 100% 감면을 적용받을 수 없습니다. 이 때 취득은 유 상⦁무상 모두 인정됩니다.

  2) 장기임대주택(구.준공공임대주택)으로 등록하여 10년이상 계속하여 임대할 것

     단기임대주택을 장기임대주택으로 전환하여 법 소정 의무임대기간을 충족하면 장기보유특별공제율 특례적용은 적용받을 수 있으나, 양도소득세 100% 감면은 적용받을 수 없습니다.

  3) 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 초과하지 않을 것

  4) 국민주택규모 이하일 것(다가구주택의 경우 가구당 전용면적으로 판정)

  5) 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하일 것

  

​​3. 임대기간의 계산

  1) 주택임대기간의 기산일을 주택의 임대를 개시한 날로 봅니다

  2) 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산합니다.

  3) 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3개월 이내의 기간은 주택임대기간에 산입합니다.

 

※ 의무임대기간

 의무임대기간이 중간에 중단되면 안됩니다. 다음의 사유에 해당하는 경우에는 계속 임대한 것으로 봅니다.

  1) 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 주민등록을 이전하는 날까지의 기간으로서 6개월 이내의 기간

  2) 협의매수 또는 수용되어 임대할 수 없는 경우의 해당 기간

 

4. 과세특례 내용

임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세의 100%에 상당하는 세액을 감면하며, 임대기간 중 발생한 양도소득은 다음 계산식에 따라 계산한 금액으로 합니다.

 

5. 중복적용 배제

장기보유특별공제율 추가적용과 장기보유특별공제율 특례적용과는 중복하여 적용되지 않습니다. 따라서 세 가지 혜택이 동시에 적용되는 경우에는 하나의 혜택만 을 선택하여 적용받아야 합니다.

결론

장기 주택임대사업자에게는 다양한 세제 혜택이 주어지지만, 각 조항별로 적용 요건과 혜택이 다르므로 신중하게 선택해야 합니다. 본 글에서는 각 조항별 특징과 혜택을 비교 분석하여 임대 사업자들이 최적의 선택을 할 수 있도록 돕고자 하였습니다.

 

 

[주의사항]

• 본 글은 일반적인 정보를 제공하는 것이며, 개별 사안에 대한 세무 자문은 세무 전문가와 상담해야 합니다.
• 세법은 수시로 변경될 수 있으므로, 최신 정보를 확인하고 전문가와 상담하는 것이 중요합니다.