조합원 입주권 양도 시 비과세 특례

 

 

재개발, 재건축 등 도시정비사업에 참여하는 조합원들은 사업 진행 과정에서 조합원 입주권을 취득하게 됩니다. 이 입주권을 양도할 경우 발생하는 양도소득세에 대한 비과세 혜택은 많은 조합원들의 관심사입니다. 본 글에서는 현행 소득세법상 조합원 입주권과 관련된 양도소득세 비과세 특례 규정을 상세히 분석하고, 다양한 경우의 적용 사례를 통해 실제 활용 방법을 안내합니다.

1. 조합원 입주권 양도 시 비과세 특례

(1) 개요

관리처분계획 인가일 이전에 주택으로 양도하여 비과세를 적용받는 경우와의 과세형평을 도모하기 위해, 일정 요건을 충족한 경우 조합원 입주권 양도 시 비과세를 적용받을 수 있도록 규정하고 있습니다.

(2) 적용 대상: 원조합원

(3) 비과세 요건

관리처분계획 인가일(사업시행계획인가일) 현재 비과세 요건(2년 이상 보유, 2017.08.03 이후 조정대상 지역에 소재한 주택은 2년 이상 거주)을 충족한 주택이 조합원 입주권으로 전환되어 양도한 경우로서 아래 ① 또는 ②의 요건을 충족한 경우 비과세를 적용합니다. 다만, 관리처분계획 인가일 현재 2년 이상 보유 및 거주기간을 충족하지 못한 경우에도 해당 주택이 멸실되기 전까지 실제 거주하여 2년 이상 보유 및 거주하였다면 비과세가 가능합니다.

 

①양도일 현재 다른 주택 및 조합원 입주권을 보유하지 않아야 함 (2022.01.01 이후 취득한 조합원 입주권은 다른 주택 분양권도 보유하지 않아야 함)

 

② 관리처분계획 인가일 이후 조합원 입주권으로 전환되고 신규주택을 취득한 경우, 해당 신규주택 취득일로부터 3년 이내(3년 이내에 양도하지 못하는 사유에 해당하는 경우도 포함)에 조합원입주권 양도

다만, 양도가액이 12억원을 초과하는 경우, 초과분에 대해서는 양도소득세를 과세합니다,

 

2. 대체주택 양도 시 비과세 특례

(1) 개요

사업시행기간 중 다른 주택(대체주택)을 취득하여 일정 요건을 충족한 상태에서 해당 대체주택을 양도할 경우 비과세를 적용받을 수 있습니다.

(2) 적용 대상: 원조합원

(3) 비과세 요건

 

<주의>

 

① 대체주택은 재개발/재건축 주택의 사업시행인가일 이후 취득해야 합니다. 사업시행인가가 나더라도 주택이 바로 멸실되는 것은 아니고 한참이 지나야 멸실되므로 최소한 사업시행인가가 난 후에 대체주택을 취득해야 실수요 목적의 취득으로 인정되며, 사업시행인가도 나지도 않았는데 먼저 대체주택을 취득하면 투기 목적의 취득으로 보아 비과세가 적용되지 않습니다.

 

② 조합원입주권을 승계취득한 자가 대체주택을 구입한 경우에는 특례가 적용되지 않습니다.

3. 조합원 입주권 승계취득 후 종전주택 양도 시 비과세

(1)개요

1주택자가 조합원 입주권을 취득하여 1세대 1주택과 1조합원 입주권을 보유한 경우, 조합원 입주권을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택을 양도할 경우 비과세 특례가 적용됩니다.

(2) 적용 대상: 승계조합원

(3) 비과세 요건

 

◈ 1주택자가 조합원 입주권을 취득하여 1세대 1주택과 1조합원 입주권을 보유한 경우, 조합원 입주권을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택을 양도할 경우 비과세 특례가 적용됩니다.

 

취득요건	종전주택을 취득하고 1년 경과 후 조합원입주권 취득
양도요건	조합원입주권 취득일로부터 3년 이내 종전주택  양도
비과세요건	1세대"가 "1주택"을 "2년 이상" 보유 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주 양도 당시 실지 거래가액이 12억 원을 초과하지 않는주택

 

 

◈ 종전주택을 부득이한 사유로 3년 이내에 양도하지 못하는 경우, 3년 이내에 양도할 경우와 달리 신축주택 전입 요건과 거주요건을 추가로 충족해야 합니다.

취득요건	종전주택을 취득하고 1년 경과 후 조합원입주권 취득
양도요건	조합원입주권 취득일로부터 3년 경과후 종전주택  양도
비과세요건	1세대"가 "1주택"을 "2년 이상" 보유 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주 양도 당시 실지 거래가액이 12억 원을 초과하지 않는주택
양도요건	신축주택이 완공되기 전 또는 완공된 후 3년 이내에 종전주택을 양도
전입&거주요건	신축주택 완공 후 3년 이내 세대전원이 이사하여  1년 이상 계속 거주

 

4. 주의 사항 및 활용 가이드

• 개별 사안별 맞춤형 상담: 조합원 입주권 양도 시 비과세 여부는 개별 사안의 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로, 세무 전문가와 상담하여 정확한 판단을 받는 것이 중요합니다.
• 시기별 요건 변화: 관련 법규는 수시로 변경될 수 있으므로, 양도 시점에 적용되는 최신 법규를 확인해야 합니다.
• 비과세 특례 활용 전략:
  • 사업 초기 단계부터 계획: 사업 초기 단계부터 비과세 특례를 고려하여 투자 계획을 수립하는 것이 유리합니다.
  • 다른 주택 보유 여부 신중히 검토: 양도 시점에 다른 주택이나 분양권을 보유하고 있는 경우 비과세가 제한될 수 있습니다.
  • 세무 전문가와 협력: 양도소득세 신고 및 절세 방안 마련을 위해 세무 전문가와 긴밀하게 협력해야 합니다.

결론

조합원 입주권 양도 시 발생하는 양도소득세는 조합원들의 부담을 가중시킬 수 있습니다. 하지만 위에서 살펴본 바와 같이, 현행법상 다양한 비과세 특례 규정이 마련되어 있어 적절히 활용한다면 상당한 세금을 절약할 수 있습니다.

 

참고: 본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별적인 상황에 대한 법률 자문은 아닙니다.