분양권 투자, 세금 폭탄 피하려면? 양도소득세 핵심 정리

분양권 투자는 높은 수익을 기대할 수 있는 매력적인 투자처지만, 숨겨진 함정이 있습니다. 바로 복잡하고 변화무쌍한 양도소득세 문제입니다. 분양권 투자를 계획 중이라면, 세금 폭탄을 맞지 않고 안전하게 투자하기 위해 꼼꼼하게 따져봐야 할 것들이 많습니다.

이 글에서는 분양권 투자 시 발생할 수 있는 다양한 세금 문제를 사례 중심으로 쉽게 설명하고, 절세를 위한 노하우를 알려드리겠습니다.

분양권 양도세, 왜 복잡할까?

분양권 양도세는 일반적인 부동산 양도세보다 훨씬 복잡하고 변수가 많습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

• 주택 수 산정: 분양권은 2020년 8월 12일 부터 주택 수에 포함되기 때문에, 다주택자 중과세 대상이 될 수 있습니다.
• 취득 시기와 순서: 분양권을 취득한 시기와 순서에 따라 세율이 달라질 수 있습니다.
• 완공 여부: 분양권이 주택으로 완공되었는지 여부에 따라 적용되는 세법이 다릅니다.
• 결혼 등의 상황 변화: 결혼, 이혼 등의 상황 변화에 따라 세금 혜택이 달라질 수 있습니다.

※ 분양권 자체를 양도하는 경우에는 비과세 제도가 없습니다. 분양권은 주택을 취득할 수 있는 권리이기 때문에 주택이 아니므로 주택에 대한 비과세 제도를 적용할 수 없습니다.

분양권 취득 시기

분양권이 주택 수에 포함되는지는 분양권의 취득시기에 따라 다름니다. 

구분	분양권 취득시기
청약으로 취득한 경우	당첨일
전매로 취득한 경우	잔금청산일

참고로 2020년 12월 31일 이전에 취득한 분양권을 2021년 1월 1일에 동일세대원이 배우자에게 증여한 경우 수증자가 취득한 분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득했더라도 주택 수에 산입하지 않는다는 해석이 있습니다. (서면-2021-법령해석재산-0918, 2021.07.23.)

분양권보유 시 주택 양도세 사례 분석

1. 1주택+1분양권 경우

◆  분양권 취득일부터 3년 이내에 종전주택 양도 시 비과세 요건  

 

    1주택자가 분양권을 취득하여 1세대 1주택과 분양권을 보유한 경우, 분양권을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택을 양도할 경우 비과세 특례가 적용됩니다

취득요건	종전주택을 취득하고 1년 경과 후 분양권 취득
양도요건	분양권 취득일로부터 3년 이내 종전주택  양도
비과세요건	1세대"가 "1주택"을 "2년 이상" 보유 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주 양도 당시 실지 거래가액이 12억 원을 초과하지 않는주택

 

◆  분양권 취득일부터 3년 경과 후 종전주택 양도 시 비과세 요건

 

  1주택자가 분양권을 취득하여 1세대 1주택과 분양권을 보유한 경우,  종전주택을 부득이한 사유로 3년 이내에 양도하지 못하는 경우, 3년 이내에 양도할 경우와 달리 신축주택 전입 요건과 거주요건을 추가로 충족해야 합니다. 

취득요건	종전주택을 취득하고 1년 경과 후 분양권 취득
양도요건	분양권 취득일로부터 3년 경과후 종전주택  양도
비과세요건	1세대"가 "1주택"을 "2년 이상" 보유 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주 양도 당시 실지 거래가액이 12억 원을 초과하지 않는주택
양도요건	신축주택이 완공되기 전 또는 완공된 후 3년 이내에 종전주택을 양도
전입&거주요건	신축주택 완공 후 3년 이내 세대전원이 이사하여  1년 이상 계속 거주

 

◆  분양권(A)을 먼저 취득하고 신규주택(B)을 나중에 취득하여 주택(B)을 양도한 경우

     비과세 혜택이 없습니다.

2. 분양권 2개 보유 시

◆  무주택자가 분양권 두 개를 보유하다 먼저 완공한 아파트를 매도
   

분양권 특례도, 일시적 2주택 특례도 적용되지 않으므로 과세대상입니다. 분양권 상태로 처분할 때는 중과세 폭탄을 맞지만 완공된 이후에 2년 보유 후 2025.5.9일 이전 양도하면  다주택자 중과세 중과세 유예 조치로 세금 부담이 완화됩니다.

 

◆ 분양권 취득(A)→주택 준공(A)→입주 → 분양권 취득(B) → 주택 준공(B) → 주택양도(A)

    

먼저 취득한 주택을 양도하면 1주택1분양권 특례가 아니라 일시적 2주택 특례 요건(1년 후 매입 + 2년 거주 + 3년내 처분)을 충족하면 비과세를적용받을 수 있습니다.

3. 결혼 후 분양권 보유 시

• 혼인 합가 특례: 결혼으로 인해 분양권을 추가로 보유하게 된 경우, 혼인 신고 후 5년 이내에 먼저 파는 주택은 비과세됩니다.
• 단, 분양권을 먼저 처분하는 경우 중과세: 분양권을 먼저 처분하면 혼인 합가 특례를 적용받을 수 없습니다.

<사례>

 

- 2017년 A주택을 취득한 남성과 2021년 10월 B분양권을 취득한 여성이 2022년 5월 결혼을 하고, 2025년 6월에 A주택을 양도할 계획이 있는 경우 A주택은 비과세됩니다

 

- 만약 아내가 보유한 B분양권을 매각해 비과세를 받으려면 B주택으로 완공(잔금청산일과 등기접수일 가운데 빠른 날)후 2년 보유해야 가능합니다.

분양권 투자 시 주의해야 할 점

• 세법은 수시로 변경될 수 있습니다: 투자 전 반드시 최신 세법 정보를 확인해야 합니다.
• 개인의 상황에 맞는 세무 상담: 개인의 상황에 따라 적용되는 세법이 다르므로, 세무 전문가와 상담하여 맞춤형 절세 전략을 수립하는 것이 좋습니다.
• 단기 투자는 위험: 단기간에 높은 수익을 얻기 위해 분양권을 거래하는 것은 위험할 수 있습니다. 장기적인 관점에서 투자 계획을 세우는 것이 좋습니다.

결론

분양권 투자는 매력적인 투자처이지만, 복잡한 세금 문제를 간과해서는 안 됩니다. 세금 폭탄을 피하고 성공적인 투자를 위해서는 전문가의 도움을 받아 꼼꼼하게 준비하는 것이 중요합니다.

 

핵심 정리

• 분양권 양도세는 일반적으로 중과세 대상입니다.
• 분양권 갈아타기 특례를 활용하면 비과세 혜택을 받을 수 있지만, 조건이 까다롭습니다.
• 분양권 투자 시에는 개인의 상황에 맞는 맞춤형 세금 상담이 필요합니다.
• 세법은 수시로 변경될 수 있으므로, 최신 정보를 확인해야 합니다.

참고: 위 내용은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 투자자의 상황에 맞는 맞춤형 투자 조언은 제공하지 않습니다. 투자 결정은 본인의 책임 하에 신중하게 내려야 합니다.