상가겸용주택 양도소득세 핵심 정리

상가와 주택으로 함께 사용되는 겸용주택은 양도 시 양도소득세 계산이 복잡하여 주의가 필요합니다. 특히 1세대 1주택 비과세, 다주택 중과, 장기보유특별공제 등 여러 요인이 얽혀 있어 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 이 글에서는 상가겸용주택 양도 시 핵심 사항을 정리했습니다.

 

1. 1세대 1주택 비과세, 어떻게 적용될까?

▶기본 원칙: 주택 면적이 상가 면적보다 크면 전체를 주택으로 간주하여 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용합니다. 하지만 2022년 이후, 고가 겸용주택(양도가액 12억 원 초과)의 경우, 주택 부분에 대해서만 비과세가 적용되고 상가 부분은 과세됩니다.

 

▶ 고가 겸용주택 판단 기준: 12억 원 초과 여부를 판단할 때는 전체 양도가액이 아닌, 주택 부분의 안분액을 기준으로 합니다. 즉, 전체 건물의 시가 중 주택의 비율에 해당하는 금액이 12억 원을 넘어야 고가 겸용주택으로 분류됩니다.

 

 

2. 양도가액 안분, 어떻게 계산할까?

▶ 원칙: 양도가액은 주택과 상가로 구분하여 기장하는 것이 원칙입니다.

 

▶ 구분 기장 불분명 시: 감정평가액이 있다면 감정평가액을 기준으로 안분하고, 감정평가액이 없다면 기준시가(개별주택가격, 토지 및 건물 기준시가)를 활용하여 안분합니다.

 

▶ 구분 기장과 안분 차이: 구분 기장한 가액과 안분 가액의 차이가 30% 이상일 경우, 세법에서는 가액 구분이 불분명한 것으로 간주하고 기준시가로 안분한 가액을 적용합니다.

 

<사례>

’22.5월 1세대 1주택자인 A씨가 1층은 상가, 2·3층은 주택인 겸용주택을 15억원에 양도했을 경우 양도소득세 계산

3. 실제 용도 확인, 꼼꼼히 확인해야 하는 이유는?

▶ 용도 구분의 중요성: 지하실, 옥탑, 계단, 현관 등의 용도를 주택, 상가, 공용 공간으로 명확히 구분해야 합니다. 용도에 따라 비과세 여부 및 과세 범위가 달라지기 때문입니다. 주거용 난방에만 사용되는 지하의 보일러실, 주거용으로만 사용하는 전용계단 등은 주택의 면적으로 보아 비과세되므로 꼼꼼히 살피면 절세할 수 있습니다.

 

▶ 실제 사용 용도 우선: 공부상의 용도와 실제 사용 용도가 다를 경우, 실제 사용 용도를 기준으로 판단합니다. 예를 들어 공부상 상가로 되어있지만 실제 주거용으로 사용하고 있다면 주택 면적에 포함될 수 있습니다.

 

▶ 확인 방법: 건축물대장뿐만 아니라 현장 확인, 항공 사진, 로드뷰, 재산세 과세 자료 등을 종합적으로 활용하여 실제 용도를 파악해야 합니다.

 

4. 상가겸용주택이 다가구주택이라면?

겸용주택의 주택부분이 공부상 다가구주택으로 되어있으나 다가구주택의 요건을 충족하지 않는 경우 공동주택으로 간주되어 비과세가 되지 않을 뿐 아니라 다주택자 중과까지 될 수 있으므로 주의하여야 합니다.

 

▶ 다가구주택 요건: 다가구주택은 단독주택으로 분류되어 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

하지만 다음 요건을 모두 충족해야 합니다.

• 주택으로 쓰이는 층수(지하층 제외)가 3개 층 이하
• 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적 합계가 660m² 이하
• 19세대 이하 거주

▶ 공동주택으로 전환되는 경우: 옥탑 불법 개조, 층수 초과, 세대수 초과 등 다가구주택 요건을 충족하지 못하면 공동주택(다세대주택)으로 간주되어 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없으며, 다주택자 중과세 대상이 될 수 있습니다.

 

▶ 요건 충족 시점: 주택으로 사용된 옥탑을 철거하거나 공부상 상가였지만 주택으로 불법 사용된 부분을 원래 용도대로 사용하여 건축법상 다가구주택요건을 충족하여 양도하는 경우에는 비과세 판단시 2년 보유기간은 다가구주택 요건을 충족한 날부터 보유 기간 및 장기보유특별공제 기간을 계산합니다.

 

5. 상가 부분, 다주택 중과 대상일까?

다른 주택을 보유하고 있어 겸용주택의 주택 부분이 다주택 중과세 대상이 되더라도, 상가 부분은 일반 세율로 과세되며 장기보유특별공제(최대 30%)도 적용받을 수 있습니다.

 

6. 계약일과 잔금일 사이 용도 변경, 비과세는?

계약 당시 겸용주택이었지만 매수인의 요청으로 잔금 지급 전에 상가로 용도 변경하는 경우, 계약일을 기준으로 1세대 1주택 여부를 판단합니다. 단, 매매 계약서에 용도 변경 특약을 명시해야 합니다.

7. 상가 부분 부가가치세, 놓치지 말아야 할 부분

▶ 원칙적 과세 대상: 상가 부분은 부가가치세 과세 대상입니다.

 

▶ 포괄양도양수: 사업의 포괄적인 양도·양수에 해당하면 부가가치세가 과세되지 않습니다. 하지만 임차인 승계, 사업의 연속성 등 요건을 충족해야 합니다.

 

▶ 계약서 명시: 포괄양도양수 여부가 불확실할 경우, 계약서에 관련 내용을 명시하여 매수인과의 분쟁을 예방하는 것이 좋습니다.

결론:

상가겸용주택 양도는 복잡한 세법 규정이 적용되므로, 위에서 언급한 사항들을 꼼꼼히 확인하고 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다. 특히 실제 용도 확인, 다가구주택 요건 충족 여부, 부가가치세 문제 등은 세금에 큰 영향을 미치므로 주의해야 합니다. 이 글이 상가겸용주택 양도를 준비하는 분들에게 도움이 되었기를 바랍니다.

 

이 글은 일반적인 정보를 제공하기 위한 목적으로 작성되었으며, 구체적인 상황에 따른 법적 또는 세무적 조언으로 간주되어서는 안 됩니다. 반드시 전문가와 상담하여 개별 상황에 맞는 조언을 받으시기 바랍니다.