주택을 팔 때 세금 걱정, 누구나 한 번쯤 해보셨을 텐데요. 특히 1세대 1주택의 경우 양도소득세 비과세 혜택이 있어 많은 분들이 궁금해하십니다. 하지만 요건이 복잡하게 느껴질 수 있는데요, 오늘 이 글에서 1세대 1주택 비과세 요건을 명확하고 쉽게 정리해 드리겠습니다!
핵심은 "1세대"가 "1주택"을 "2년 이상" 보유해야 한다는 것입니다! (취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주 요건까지!)
1. "1세대"란 누구를 의미할까요?
단순히 주민등록등본상 주소지가 같은지만 보는 것이 아닙니다. 중요한 것은 "생계를 같이 하는" 가족 구성원 전체를 의미합니다.
- 기본 구성: 거주자 본인과 배우자, 그리고 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 직계존비속(그 배우자 포함), 형제자매를 포함합니다.
- 주민등록이 달라도 1세대에 포함되는 경우:
- 배우자와 직계비속(자녀, 손자녀 등)은 주민등록이 분리되어 있어도 생계를 같이 하는 것으로 봅니다. (직장, 사업, 학업 등으로 따로 거주하는 경우도 포함)
- 취학, 질병 치료, 근무 또는 사업상의 이유로 일시적으로 주소를 옮긴 경우.
- 군 복무 중인 자녀.
- 주민등록상 주소는 다르지만, 부모와 실제로 함께 살면서 생계를 같이 하는 30세 미만 자녀.
- 직계존속이 주민등록상 세대를 분리했더라도 실제로는 함께 거주하는 경우.
- 1세대에서 제외되는 경우 (독립된 세대로 간주):
- 30세 이상 직계비속: 주민등록상 세대를 달리하는 경우, 배우자가 없더라도 별도 세대로 봅니다. 즉, 30세 넘은 자녀가 따로 살고 있다면, 그 자녀는 본인 세대와 별개로 주택 수를 계산합니다.
- 19세 이상 30세 미만 직계비속: 주민등록상 세대를 달리하면서 "독립적으로 생계를 유지"하는 경우. 여기서 중요한 것은 소득입니다. 자녀의 소득이 보건복지부에서 고시하는 기준 중위소득의 40% 이상이어야 독립 생계로 인정됩니다. (아래 표 참고)
[2024년 기준 중위소득 및 40% 금액]
| 구분 | 1인 가구 | 2인 가구 | 3인 가구 | 4인 가구 |
| 월 소득 | 2,228,445원 | 3,682,609원 | 4,714,657원 | 5,729,913원 |
| 중위소득 40% | 891,378원 | 1,473,044원 | 1,885,863원 | 2,291,965원 |
2. "1주택"은 어떻게 계산할까요?
"1세대"에 해당하는 모든 구성원이 소유한 주택 수를 합산합니다. 즉, 부부 공동명의의 주택도 1주택으로 계산하며, 배우자와 자녀가 각각 주택을 소유하고 있다면 3주택으로 계산됩니다.
여기서 ‘주택’이라 함은 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 건축허가서상의 내용 또는 등기 내용에 관계없이 거주의 목적을 위하여 사용되는 건축물은 주택으로 봅니다. 거주용으로 사용하는지 여부는 공부(등기부등본, 건축물관리대장등)상의 용도에 관계없이 사실상의 용도에 따라 판단하되, 사실상의 용도구분이 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따라 판단합니다.
☞ 주택의 정의와 주의사항은 아래 링크 참조
1세대 1주택 비과세(2), 주택의 정의와 주의사항
1세대 1주택 비과세는 주택을 소유한 분들이라면 누구나 관심을 가질 만한 세제 혜택입니다. 하지만 '주택'의 범위는 생각보다 넓고, 다양한 유형의 주택에 따라 비과세 적용 여부가 달라지기 때
tax-wisdom.tistory.com
3. "2년 이상" 보유 및 거주 요건
- 기본: 양도하는 주택을 2년 이상 보유(자산의 취득일부터 양도일까지)해야 합니다.
- 취득 당시 조정대상지역 주택: 2년 이상 보유와 더불어 2년 이상 거주해야 합니다.
- 취득일 및 양도일: 잔금 청산일과 등기 접수일 중 빠른 날을 기준으로 합니다.
☞ 1세대 1주택 보유기간 특례는 아래 링크를 참조
1세대 1주택 보유기간 특례
서론1세대 1주택 양도소득세 비과세는 주택을 소유한 많은 사람들에게 중요한 세제 혜택입니다. 하지만 다양한 특례 조건과 꾸준한 법 개정으로 인해 정확한 정보를 파악하기 어려운 경우가 많
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4. 고가주택은 어떻게 될까요?
양도 당시 실지 거래가액이 12억 원을 초과하는 주택은 고가주택으로 분류됩니다. 이 경우, 12억 원을 초과하는 부분에 대해서는 양도소득세가 과세됩니다.
▶ 1세대 1주택 고가주택 양도차익 계산
5. 정리 및 주의사항
- 1세대: 생계를 같이 하는 가족 구성원 전체 (주민등록상 분리 여부보다 실질적인 생계 유지가 중요).
- 1주택: 1세대 구성원 모두가 보유한 주택 수.
- 2년 보유 (조정대상지역은 2년 보유 + 2년 거주): 취득일로부터 양도일까지의 기간.
- 12억 원 초과 고가주택: 초과분에 대해 과세.
세법은 매우 복잡하고 개별 상황에 따라 해석이 달라질 수 있습니다. 이 글은 일반적인 내용을 담고 있으며, 구체적인 상황에 대해서는 반드시 세무 전문가와 상담하시는 것을 권장합니다.
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