1세대 1주택 비과세(2), 주택의 정의와 주의사항

1세대 1주택 비과세는 주택을 소유한 분들이라면 누구나 관심을 가질 만한 세제 혜택입니다. 하지만 '주택'의 범위는 생각보다 넓고, 다양한 유형의 주택에 따라 비과세 적용 여부가 달라지기 때문에 꼼꼼한 확인이 필요합니다. 특히 다가구주택은 여러 가지 복잡한 세무 문제를 야기할 수 있으므로 더욱 주의해야 합니다. 이 글에서는 1세대 1주택 비과세와 관련된 주택의 정의, 전반적인 주의사항, 그리고 특히 다가구주택에 대한 심층적인 분석을 제공합니다.

1. 1세대 1주택 비과세의 기본 원칙

1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있으며, 2년 이상 보유(조정대상지역 취득 시 2년 이상 거주)한 경우 양도소득세가 과세되지 않습니다. 단, 양도 당시 실지거래가액이 12억 원을 초과하는 고가주택은 제외됩니다. 여기서 핵심은 '주택'의 정의와 '1세대'의 개념을 명확히 이해하는 것입니다.

2. '주택'의 정의: 사실상 용도가 핵심

세법상 '주택'은 등기부등본이나 건축물대장상의 용도와 관계없이 사실상 주거용으로 사용되는 건물을 의미합니다. 즉, 실제 사람이 거주하는 목적으로 사용되는 건축물은 모두 주택으로 간주됩니다.

• 주택에 포함되는 것들:
  • 일반 단독주택, 아파트, 다세대주택, 연립주택
  • 도시형 생활주택, 주거용 오피스텔, 장기임대주택
  • 조합원입주권, 분양권 (2021년 1월 1일 이후 취득분부터 주택 수에 포함)
  • 다가구주택, 상가주택 (주택 부분만 해당), 부동산매매사업자의 재고주택
  • 지분 소유 주택 (공동명의), 소수 지분이 아닌 상속 주택

3. 다양한 주택 유형별 주의사항

(1) 오피스텔

공부상 업무시설이라도 실제 주거용으로 사용하는 경우 주택으로 간주됩니다. 오피스텔이 주택용도인 경우로서 1세대 1주택 요건을 충족하는 경우 비과세를 적용받을 수 있지만, 1주택을 보유한 상태에서 주거용 오피스텔을 추가로 취득하면 1세대 2주택이 되어 기존 주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.

 

(2) 폐가(농어촌주택 등):

소득세법상 주택은 양도당시 사실상 사용하는 용도에 따라 판정하지만, 사용하는 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 등재내용에 따라 판정합니다. 따라서 주택으로 사용하던 건물을 장기간 공가상태로 방치한 경우에도 공부상의 용도가 주거용으로 등재되어 있으면 주택으로 봅니다.

 

장기간 폐가로 방치된 건축물이 과세기준일 현재 주택에 해당하는지 여부는 건축물이 사실상 철거·멸실된 날을 기준으로 사실판단 할 사항이며, 공부상 등재되지 않거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우 관할 세무서장 또는 관할 지방국세청장은 관할 시장·군수에게 의견 조회해 결정합니다.

사실상 철거·멸실되지 아니한 공가와 다른 주택이 있는 경우, 해당 주택 양도 시 1세대 1주택으로 간주되지 않습니다. 1주택과 폐가를 함께 보유한 경우, 1주택 비과세를 받으려면 폐가를 철거 후 양도해야 합니다.

 

(3) 겸용주택:

① 겸용주택의 양도가액이 12억원 이하인 경우

  - 하나의 주택이 주택과 주택 외의 부분인 상가로 복합되어 있는 경우 주택의 부분이 주택 외의 부분보다 큰 경우에는 전체를 하나의 주택으로 보아 비과세가 적용됩니다.

 

 - 단, 주택과 상가의 연면적이 같거나 주택이 적은 경우에는 주택부분만 비과세가 적용됩니다.

 

② 겸용주택의 양도가액이 12억원을 초과하는 경우

 

 - 2022년부터 고가 겸용주택으로 구분, 주택과 상가 면적에 관계없이 주택 부문만 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부를 판단합니다.

 

 - 상가 해당 부문은 과세되고 주택 부문은 보유 및 거주 요건에 따라 비과세나 장기보유특별공제를 적용하면 됩니다.

 

☞ 상가겸용주택의 양도소득세에 대한 자세한 내용은 아래 링크 참조

 

상가겸용주택 양도소득세 핵심 정리

상가겸용주택 양도소득세 핵심 정리

 

(4) 공동명의 주택:

여러 사람이 공동으로 소유한 주택은 공유자 각자가 1주택을 소유한 것으로 봅니다.

 

(5) 상속주택:

공동으로 상속받은 주택의 경우, 소수 지분자는 해당 주택을 본인의 주택으로 보지 않습니다.

 

☞ 상속주택의 세금은 아래 링크 참조

 

상속주택의 세금: 취득세, 종합부동산세, 양도소득세

상속주택의 세금: 취득세, 종합부동산세, 양도소득세

 

4. 다가구주택 심층 분석: 핵심 요건과 주의점

다가구주택은 단독주택으로 분류되지만, 여러 가구가 독립적으로 생활할 수 있도록 구획된 형태를 가지고 있어 1세대 1주택 비과세 적용 시 특히 주의해야 합니다.

(1)다가구주택의 정의 및 요건:

• 주택으로 쓰이는 층수(지하층 제외)가 3개 층 이하일 것 (1층 일부를 필로티 주차장으로 사용하는 경우 최대 4층 가능).
• 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것.
• 19세대 이하가 거주할 수 있을 것 (대지 내 모든 동의 세대수를 합산).

(2) 다가구주택 관련 주요 주의사항:

• 옥탑방 설치 금지: 옥탑방을 설치하면 층수 제한에 걸려 다가구주택으로 인정받지 못할 수 있습니다.
• 구분 등기 및 분양 불가: 다가구주택은 구분 등기나 분양이 불가능합니다. 이를 위반하면 다세대주택으로 분류되어 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.
• 단일 매매 단위로 양도: 다가구주택을 양도할 때는 전체를 하나의 매매 단위로 양도해야 1세대 1주택으로 인정받습니다. 각 가구를 분리하여 양도하면 각각의 양도에 대해 양도소득세가 부과됩니다.
• 건축물대장과 실제 용도 일치: 건축물대장상 용도와 실제 사용 용도가 일치해야 합니다.

결론

1세대 1주택 비과세는 복잡한 규정을 포함하고 있어, 특히 다가구주택과 같은 특수한 형태의 주택을 소유하고 있는 경우에는 더욱 주의해야 합니다. 이 글에서 제시된 정보들을 꼼꼼히 확인하고, 필요한 경우 세무 전문가의 도움을 받아 정확한 정보를 확인하는 것이 중요합니다. 이 글이 여러분의 현명한 부동산 거래에 도움이 되기를 바랍니다.