상속주택의 세금: 취득세, 종합부동산세, 양도소득세

 

상속주택을 상속받는 과정에서 발생하는 세금 문제는 많은 사람들이 고민하는 부분입니다. 특히, 상속주택에 대한 취득세, 종합부동산세, 양도소득세는 상속인들에게 큰 영향을 미치기 때문에 미리 이해하고 준비하는 것이 중요합니다. 이번 포스팅에서는 각 세금의 개념과 함께 구체적인 사례를 통해 이해를 돕도록 하겠습니다.

1. 취득세

상속주택을 취득할 때 적용되는 취득세율은 다음과 같습니다.

구 분	취득세	지방교육세	농어촌특별세	총부담세율
일반세율	국민주택규모 이하: 2.8%	0.16%	0%	2.96%
	국민주택규모 초과: 2.8%	0.16%	0.2%	3.16%
특례세율	국민주택규모 이하: 0.8%	0.16%	0%	0.96%
	국민주택규모 초과: 0.8%	0.16%	0.2%	1.16%

 

◆ 일반 세율

일반적으로 상속주택에 대한 취득세율은 3.16%입니다. 일반 세율로서 시가 표준액에 2.8%의 취득세와 함께 지방교육세 0.16%와 농어촌특별세 0.2%로 구성이 됩니다.

다만 국민주택 규모 이하의 경우라면 농어촌특별세 0.2%는 부과되지 않습니다. 국민주택규모란 수도권 경우 주거전용면적이 가구당 85㎡, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍, 면지역의 경우 100㎡ 이하를 의미합니다.

 

◆ 특례세율

상속으로 인하여 주택을 상속받는 경우로서 상속인이 무주택자인 1가구가 취득을 하게 되는 경우에는 2.8%의 일반 세율에서 2%를 차감한 0.8%의 취득세율 특례를 적용합니다.

1.1. 사례

가령, 상속인 두 명이 각각 시가 표준액(개별주택 가격) 5억 원인 국민주택규모의 주택을 상속받는다고 가정해봅시다. 두 상속인 중 한 명이 무주택자일 경우, 지분을 51%:49%로 조정하여 2%의 취득세 감면을 받을 수 있습니다. 이 경우, 상속받은 주택의 취득세는 다음과 같이 계산됩니다

 

취득세 계산:

 

총 주택 가액: 5억원 (시가표준액)

취득세율: 0.96% (취득세 0.8% + 농어촌특별세 0.16%)

취득세 = 5억원 × 0.96% = 480만원

 

이렇게 무주택자 혜택을 활용하면 상당한 세금 절감 효과를 누릴 수 있습니다.

1.2. 신규 주택 취득 시 고려사항

상속주택을 보유한 상태에서 다른 주택을 신규로 취득할 경우, 상속주택은 상속개시일부터 5년간 주택 수에 포함되지 않습니다. 하지만 5년 이후에는 주택 수에 포함되어 신규주택의 취득세율이 적용됩니다. 따라서, 이 점도 의사결정 시 반드시 고려해야 합니다.

2. 종합부동산세

상속주택을 등기한 후에는 매년 6월 1일 기준으로 부과되는 종합부동산세도 신경 써야 합니다.

 

상속을 원인으로 취득한 주택으로 ①상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 주택 ②상속지분이 전체 주택 지분의 40% 이하인 주택 ③상속받은 주택 지분에 해당하는 공시가격이 수도권 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하인 주택 중 어느 하나에만 해당하면 주택 수 산정에서 제외됩니다.

 

즉, 종합부동산세를 계산할 때의 세율은 2주택 또는 3주택 세율을 적용 받지 않고 기존 주택 수만 고려합니다. 상속주택은 종합부동산세를 과세대상이 아닌 것으로 착각하는 경우가 있는데 과세대상에는 포함됩니다. 1세대 1주택자 여부를 판단할 경우 주택 수에서 제외하여 판단하는 것으로, 종합부동산세의 1세대 1주택자는 공제금액이 9억에서 12억으로 상향되고, 세액공제도 적용해주는 혜택이 있습니다.

• ① 공제금액 상향: 12억원
• ② 세액공제 적용: 최대한도 80% (장기보유, 연령)

3. 양도소득세

양도소득세는 상속주택에 대한 가장 큰 이슈 중 하나입니다. 상속받은 주택을 양도할 때, 기존 주택의 보유 여부와 상속주택의 지분에 따라 세금이 달라질 수 있습니다.

 

상속주택을 공동으로 상속받을 경우 공동상속주택의 소유자가 누구인지에 대한 판단 기준은 다음과 같습니다:

① 상속지분이 가장 큰 상속인

② 상속개시 당시 당해 주택에 거주하는 자

③ 상속인 중 최연장자

 

양도소득세는 1세대 1주택인 경우 보유 거주 조건 등 충족 시 비과세가 가능하나, 2주택이 되면 원칙적으로 비과세가 안됩니다. 단, 상속으로 주택을 받아 2주택이 된 경우에는 상속주택을 팔 때 비과세를 해주는 것이 아니고, 상속주택 비과세 특례규정에 따라 일반주택이 비과세요건을 갖추었을 때 일반주택의 양도소득세를 과세하지 않습니다. (일반주택의 처분기한은 없습니다)

 

상속주택은 5년 이내에 양도하면 다주택자 중과에서 제외됩니다. 또한 상속개시일부터 6개월 이내 양도하면 양도가액을 상속재산가액으로 보며 양도가액과 취득가액이 동일하여 양도소득세가 없습니다.

 

참고로 이러한 상속주택에 대한 특례를 적용받기 위해서는 피상속인과 상속인(상속주택 소유자)이 별도 세대원이었어야 하고, 피상속인이 2채 이상의 주택을 갖고 있었다면 선순위 상속주택 1채만 상속주택 특례가 적용 가능합니다

 

사례1. 일반주택 1채 보유 중 상속주택 1채 취득 (공동상속주택 소유자 vs 소수지분)한 경우

.

 

(1) 기존 일반주택을 먼저 처분할 경우

 

① 공동상속주택 주 소유자(최다지분자): 1세대 1주택 비과세 가능 (비과세 요건 충족 시)

 

단, 일반주택이 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택이거나 조합원입주권, 분양권에 의해 사업시행완료 후 취득한 신축주택일 경우 적용 불가능합니다.

 

② 공동상속주택 소수지분자 : 1세대 1주택 비과세 가능(비과세 요건 충족 시)

 

1세대 1주택 비과세 가능 (비과세 요건 충족 시). 공동상속주택 소수지분의 특례규정은 상속주택 소수지분과 일반주택을 보유하던 중, 일반주택을 먼저 양도할 경우 상속주택 소수지분은 주택 수에서 제외합니다.

 

(2) 상속 주택을 먼저 처분

 

① 공동상속주택 주소유자(최다지분자): 5년내 처분 시 중과세율 적용배제 (시행령 167조의 3), 5년 이후 처분 시 중과세율 적용.

 

② 공동주택 소수지분자: 중과 배제가 적용되며, 일반세율 과세.

 

사례2 동일세대원으로부터 상속 받은 1세대 1주택의 경우

 

① 1세대 1주택 비과세 요건

• 보유 기간 및 거주 기간: 1세대 1주택으로 비과세 혜택을 받기 위해서는 원칙적으로 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고, 보유 기간 중 거주 기간이 2년 이상(조정지역의  경우)이어야 합니다.
• 상속 주택의 특례: 상속받은 주택의 경우, 피상속인과 상속인이 상속개시 당시 동일 세대인 경우에는 피상속인의 보유 기간 및 거주 기간을 상속인의 보유 기간 및 거주 기간에 합산하여 비과세 요건을 판단합니다.
• 조정대상지역 특례: 2017년 8월 2일 이후 취득한 조정대상지역 내 주택은 2년 이상 거주해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 단, 상속개시일 당시 동일세대원으로부터 상속받은 주택의 경우에는 거주 요건을 적용하지 않습니다.

② 장기보유특별공제

• 보유 기간 기산일: 장기보유특별공제는 자산의 취득일부터 양도일까지의 보유 기간에 따라 공제율을 적용합니다. 상속받은 자산의 경우, 상속개시일부터 보유 기간을 계산합니다. 즉, 피상속인의 보유 기간은 장기보유특별공제 계산에 포함되지 않습니다.
• 동일세대원 상속의 예외: 1세대 1주택 비과세 판단 시에는 피상속인의 보유 기간 및 거주 기간을 합산하지만, 장기보유특별공제 계산 시에는 상속개시일부터 기산한다는 점에 유의해야 합니다.

결론

상속주택의 세금 문제는 복잡하지만, 상속인 간의 협의와 지분 조정을 통해 세금을 줄이는 방법이 있습니다. 각 상속인들의 상황을 고려하여 전문가의 조언을 받는 것이 좋습니다. 상속받은 주택의 세금 관련 정보를 충분히 이해하고, 올바른 의사결정을 내리는 데 도움이 되길 바랍니다. 상속에 대한 준비를 철저히 하여 불필요한 세금 부담을 줄이고, 원활한 상속 절차를 진행하시기 바랍니다.