상생임대주택의 1세대 1주택 특례요건

상생임대주택의 1세대 1주택 특례요건 및 거주주택 비과세

안녕하세요! 오늘은 상생임대주택에 대해 자세히 알아보려고 합니다. 상생임대주택 제도는 임대인과 임차인 모두에게 유리한 조건을 제공하며, 특히 1세대 1주택 비과세 혜택이 주목받고 있습니다. 이번 포스트에서는 상생임대주택의 요건과 함께 거주주택 비과세에 대해 설명드리겠습니다.

▣ 상생임대주택 요건

상생임대주택으로 인정받기 위해서는 다음의 요건을 모두 충족해야 합니다.

1. 직전계약
주택 취득 후 임대차계약 체결: 주택을 취득한 후, 임차인과 임대차계약(직전임대차계약)을 체결해야 합니다.

 

2. 증액요건
임대료 및 임대보증금 증가율: 직전임대차계약 대비 임대료와 임대보증금의 증가율이 5%를 초과하지 않는 임대차계약(상생임대차계약)을 체결해야 합니다.

3. 상생계약 기간
계약 체결 및 임대 개시: 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 상생임대차계약을 체결하고, 임대를 시작해야 합니다.

 

(주의) 상생임대주택 특례는 ’21.12.20.부터 ’26.12.31.까지의 기간(특례기간) 중에 상생임대차계약을 체결하고 임대를 개시하여야 합니다. 특례기간 전에 2차 임대차계약을 체결하였다면, 2차 임대차계약은 상생 임대차계약에 해당하지 않습니다.

’19.9월 조정대상지역의 A주택을 취득한 홍길동이 ’19.10월 임차인과 1차 임대차 계약을 체결하고, ’21.10월 동일한 보증금으로 2차 임대차계약을 체결하였다면  홍길동은 상생임대주택 특례기간 내 상생임대차계약을 체결한 것이 아니어서 비과세를 적용받지 못합니다.

4. 임대기간
직전 및 상생 임대차계약 기간: 직전임대차계약에 따른 임대기간은 1년 6개월 이상, 상생임대차계약에 따른 임대기간은 2년 이상이어야 합니다.

 

(사례) 홍길동은 ’18.2월 조정대상지역에서 A주택을 취득(9억원)하여 '20.12월 임대차 계약을 체결하였고  '22.12월 A주택에 대한 상생임대차 계약을 체결하였으나 임차인이 임대계약기간 중 조기전출하게된 상황에서,  홍길동은 ’24.5월 A주택을 양도하였다면 상생임대차계약의 임대기간 2년을 충족하지 못해 비과세를 적용받지 못합니다.

 

다만, 임차인의 사정으로 조기전출하여 상생임대기간 2년 이상을 충족하지 못하게 된 경우로서 새로운 임차인에게 임대료등을 같거나 낮은 조건으로 임대하는 경우에는 그 임대기간을 합산하여 상생임대기간이 2년 이상이면 특례를 적용받을 수 있으므로 임차인의 사정으로 조기전출하여 새로운 임차인과 계약하는 경우에는 임대료등이 증액되지 않도록 유의해야 합니다

 

▣ 혜택

상생임대주택의 요건을 충족하면 다음과 같은 혜택을 받을 수 있습니다.

1. 1세대 1주택 비과세
2년 이상 거주 요건 면제: 조정대상지역 내 주택을 양도할 때, 2년 이상 거주하지 않아도 비과세 적용이 가능합니다.

2. 장기보유특별공제
거주 요건 면제: 1세대 1주택 장기보유특별공제율 적용 시, 2년 이상 거주하지 않아도 혜택을 받을 수 있습니다. 

 

보유기간 중 2년 이상 거주하지 않은 경우에는 일반 공제율(최고 30%) 적용되니 유의해야 합니다

 

* 일반적인 경우의 장기보유특별공제율

 

*1세대 1주택 장기보유특별공제율(2년 이상 거주요건 충족 시)

보유기간이 3년 이상(12%)이고 거주기간이 2년 이상 3년 미만(8%)인 경우에는 20% 적용

3. 거주주택 비과세
주택임대사업자의 경우: 주택임대사업자가 2년 이상 거주한 거주주택을 양도할 때 비과세 혜택을 적용받을 수 있습니다. 그러나 상생임대주택의 요건을 갖춘 경우에는 2년 거주하지 않아도 비과세 적용이 가능합니다.

 

(해석사례 1)특례기간 중 갱신계약을 체결하지 않은 경우 상생임대주택 특례 적용 여부

( 사전-2024-법규재산-0481, 2024.08.12. )

 

1세대가 주택을 취득한 후 임차인과 체결한 임대차계약 만료 전에 갱신계약을 체결한 경우로서

2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 해당 갱신계약을 체결하지 아니한 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조의3에서 규정한 “상생임대차계약”에 해당하지 않는 것 입니다. (시행렬 개정으로 2026.12.31일까지 연장)

 

(해석사례 2) 묵시적 계약 갱신으로 계약서를 제출하지 못한 경우

상생임대차주택 특례 적용 여부 ( 서면-2024-법규재산-1507, 2024.06.04. )

 

「주택임대차보호법」 제6조에 따른 묵시적 갱신으로 2년 이상 임대하는 경우로서 「소득세법 시행령」 제155조의3(이하 “특례규정”)의 상생임대차계약의 다른 요건을 충족하는 경우, 해당 묵시적 계약은 특례규정의 상생임대차계약에 해당하는 것이고,

묵시적 계약 갱신으로 인한 상생임대차계약의 임대차계약서를 양도소득세 과세표준 신고기한 까지 제출하지 못한 경우에도, 1세대가 직전 및 상생임대차계약을 체결하고 해당계약의 요건을 충족한 것이 확인되는 경우 특례규정을 적용받을 수 있는 것입니다

 

(해석사례 3) 상생임대주택에 대한 1세대1주택 특례 적용 시 주택 양도 시까지 임대료 증액제한요건 준수 여부 ( 서면-2024-법규재산-1315, 2024.09.25. )

 

「소득세법 시행령」 제155조의3의 요건을 모두 충족한 상생임대주택은 상생임대차계약 임대 기간 종료 후 새로운 임대차계약 체결 시 임대료의 증액 요건을 충족하지 않은 경우에도 「소득세법 시행령」 제155조의3에 따른 특례를 적용받을 수 있는 것입니다.

 

마무리

상생임대주택은 임대인과 임차인 모두에게 많은 혜택을 제공하는 제도입니다. 특히 1세대 1주택 비과세 혜택과 거주주택 비과세 적용은 많은 사람들에게 도움이 될 수 있습니다. 

 

상생임대주택에 대한 궁금증이 있으시면 언제든지 댓글로 남겨주세요!

 

실제 적용시에는 전문가의 상담이 필요합니다