증여 시 양도소득세 이월과세

양도소득세 이월과세는 부동산, 주택(입주권, 분양권 포함) 등을 배우자 또는 직계존비속에게 증여한 후, 10년 이내에 제3자에게 양도할 경우, 양도차익 계산 시 취득가액을 증여자의 최초 취득가액으로 산정하는 규정입니다. 이 규정의 주된 목적은 증여를 통해 부당하게 조세를 회피하는 것을 방지하기 위함입니다. 따라서 이월과세가 적용되는 경우, 양도세 절세 혜택을 누리지 못하고 취득세만 더 납부하는 상황이 발생할 수 있습니다.

이월과세의 적용 예시

예를 들어, A가 3억원에 취득한 주택을 배우자인 B에게 6억원에 증여한다고 가정해 보겠습니다. 배우자 공제혜택을 통해 증여세는 0원이 됩니다. 이후 B가 10억원에 주택을 양도하게 되면, 증여 당시 가액인 6억원으로 양도차익이 4억원에 대해 과세됩니다. 그러나 이월과세가 적용되면, A의 취득 당시 가액인 3억원으로 양도차익을 계산하여 7억원(10억원 - 3억원)에 대해 과세하게 됩니다. 이는 조세 회피를 방지하기 위한 조치입니다.

 

이월과세 적용 요건

이월과세가 적용되기 위해서는 다음 세 가지 요건을 모두 충족해야 합니다.

 

1. 증여일로부터 양도일까지 기간:

    -  부동산, 주택(입주권, 분양권 포함), 시설물이용권 등: 2022년까지는 5년, 2023년부터는 10년

    -  주식: 1년 (2025.1.1일 증여분부터)

 

2. 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여

    배우자 또는 직계존비속 간의 증여에 적용하며, 증여를 하는 본인을 기준으로 배우자, 부모, 조부모, 자녀, 손주 등이 포함됩니다. 사위나 며느리, 형제·자매는 직계존비속에 해당하지 않으므로 사위나 며느리 등에게 부동산을 증여하면 10년을 채우지 않고 팔아도 이월과세가 적용되지 않습니다.

3. 증여재산: 토지, 건물, 시설물이용권, 단, 주식은 2025.1.1일 증여분부터 적용

 

이월과세 적용배제

다음과 같은 경우 이월과세 규정이 적용되지 않습니다. 이월과세 규정이 적용되지 않으면 수증자의 취득가액(증여가액)과 보유기간을 기준으로 양도세를 계산합니다.

1. 협의 매수 및 수용된 경우:

공익 목적으로 국가에서 부동산을 강제로 협의매수하거나 수용하는 경우, 수증자가 억울할 수 있으므로 예외 규정이 마련되어 있습니다. 사업인정고시일로부터 2년 이전에 증여받고 10년 이내에 양도한 경우에는 이월과세가 적용되지 않습니다.

2. 1세대 1주택 비과세 적용:

배우자 등으로부터 증여받은 재산을 양도할 때 1세대 1주택 비과세가 적용되는 경우에는 이월과세 규정이 적용되지 않습니다. 이는  이월과세 적용시 증여자가 취득한 날을 수증자의 취득일로 보는 점을 이용하여 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받는 것을 방지하기 위함입니다.

이 경우에도 증여를 받고 2년 보유 및 거주(조정대상지역 주택의 경우)해야 이월과세 규정을 배제하며, 동일세대원으로부터 증여받은 경우에는 해당되지 않습니다.

 

3. 증여자인 배우자가 사망하여 혼인관계가 소멸된 경우 (그외 사유는 이월과세 적용 : 이혼, 증여자인 직계존속이 사망한 경우 등)

4. 이월과세 적용하여 계산한 양도소득세가 이월과세를 적용하지 않고 계산한 양도세보다 적은 경우 

이월과세 규정의 취지에 따라, 이월과세를 적용한 결정세액이 적용하지 않은 결정세액보다 적은 경우에는 이 규정을 적용하지 않습니다.

 

이월과세의 세부 사항

이월과세는 "취득가액을 이월"하는 것이며, 납세자는 수증자입니다. 취득시기는 원칙적으로 수증인의 등기접수일(증여받은 날)로 하되, 취득가액만 당초 증여자 기준으로 계산합니다. 양도차익을 계산하기 위해서는 취득가액 및 필요경비를 차감해야 하며, 2024년 소득세법 개정으로  24.1.1 이후 양도 분부터 증여자의 자본적 지출액도 필요경비로 산입하도록 개정되었습니다. 이를 표로 정리하면 아래와 같습니다. (단, 취득가액을 실지거래가액으로 계산하는 경우를 가정함)

필요경비 구분	증여자	수증자
취등록세 등 취득부내비용	공제가능	공제불가
자본적지출액	2024.1.1이후 양도분부터 공제가능	공제가능
양도비용	공제불가	공제가능
증여세*	-	공제가능

 

*수증자가 자산 수증시 부담한 증여세 산출세액은 양도자산의 필요경비로 보며, 필요경비에 산입되는 증여세 산출세액은 양도차익을 한도로 합니다. 

 

주의사항

특히, 수증자가 지출한 취등록세 등을 필요경비로 공제하는 실수를 많이 하므로 이에 대한 주의가 필요합니다. 이월과세 규정은 복잡하고 다양한 요건이 있으므로, 세무 전문가와 상담하여 정확한 정보를 얻는 것이 중요합니다.

이와 같은 이월과세 규정은 세금 계획에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 개인의 재산 관리 및 세금 전략을 세울 때 반드시 고려해야 할 사항입니다.




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