주택임대사업자의 거주주택 양도세 비과세 요건

주택임대사업자의 거주주택 양도세 비과세 요건

주택임대사업자에게는 거주주택 양도 시 양도소득세 비과세 혜택이 주어집니다. 이 혜택은 ‘주택임대사업자의 거주주택에 대한 1세대 1주택 특례’로 알려져 있으며, 특정 요건을 충족해야만 적용됩니다. 이번 포스트에서는 이러한 비과세 요건에 대해 자세히 알아보겠습니다.

1. 2년 거주 요건

비과세 혜택을 받기 위해서는 우선 거주주택에 세대원 전원이 양도일 이전에 통산하여 2년 이상 실제 거주해야 합니다. 이는 단순히 주소지를 두는 것이 아니라, 실제로 해당 주택에 거주했던 기간을 의미합니다. 따라서 거주 기간을 증명할 수 있는 서류, 예를 들어, 주민등록등본이나 공과금 고지서 등을 준비하는 것이 필요합니다.

2. 생애 1회 적용 => 횟수제한 없이 거주주택에 비과세 적용(시행령 개정)

양도세 비과세 혜택은 생애 한 차례만 적용됩니다. 즉, 1세대가 거주주택을 양도할 때 이 혜택을 받을 수 있으며, 2019년 2월 12일 이후 취득한 주택에 한정됩니다. 따라서 주택임대사업자는 이 조건을 충분히 이해하고, 추후 주택을 매각할 계획을 세워야 합니다.

 

● 거주주택을 양도하는 경우

 거주주택 A주택을 양도하는 경우 A주택 양도소득에 대해 비과세 적용합니다, (횟수제한이 없음)

 

● 거주하는 주택이 직전거주주택보유주택에 해당하는 경우

기존주택인 B주택은 직전거주주택보유주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우, 그 주택을 말함)에 해당하기 때문에, 직전거주주택(A주택)의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 특례를 적용합니다.

3. 임대주택 요건

거주주택 이외에도 임대주택에 대한 특정 요건을 충족해야 합니다. 이는 다음과 같습니다:

● 임대사업자 등록: 양도일 현재 세무서에 주택임대사업자로 등록되어 있어야 하며, 지자체에도 임대사업자로 등록되어 있어야 합니다. 이는 소득세법과 민간임대주택에 관한 특별법에 근거한 요건입니다.

● 임대료 및 보증금 증가율: 임대 기간 중 임대료 및 임대보증금의 증가율이 5%를 초과하지 않아야 합니다. 이는 임대사업자가 임대료를 지나치게 인상하지 않도록 하기 위한 정책입니다.

● 주택가액 요건: 장기임대주택은 임대개시 당시 기준시가가 수도권에서는 6억 원, 수도권 밖의 지역에서는 3억 원 이하이어야 하며, 단기임대주택은 임대개시 당시 기준시가가 수도권에서는 4억 원, 수도권 밖의 지역에서는 2억 원이하 이어야 합니다.  이 조건을 충족하지 못할 경우 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.

● 의무 임대기간: 세법상 임대사업자는 의무적으로 일정 기간 이상 임대해야 합니다. 이 기간은 신청 시기에 따라 다릅니다

  - 2020년 7월 10일 이전 신청: 최소 5년 이상
  - 2020년 7월 11일~2020년 8월 17일 신청: 최소 8년 이상
  - 2020년 8월 18일 이후 등록: 최소 10년 이상 (아파트 제외)

  - 2025년 6월 4일 이후 둥록 단기임대주택 추가 (조정지역주택, 아파트는 제외)

    (장기임대주택 요건)

(단기임대주택 요건 신설). 25.6.4 등록분부터

 

4.  임대주택이 등록 말소된 이후 거주주택을 양도하는 경우

 장기임대주택이 다음의 어느 하나에 해당하여 등록이 말소된 경우에는 말소된 이후 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 비과세를 적용합니다.

 

 ￭ 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소신청으로 등록이 말소된 경우로서 임대의무기간 의 2분의1 이상을 임대한 경우

 ￭ 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 경우

 

5.   임대주택의 임대기간요건을 충족하기 전 거주주택을 먼저 양도하는 경우

 장기임대주택의 임대기간요건을 충족하기 전에 거주주택을 먼저 양도하는 경우에도 비과세를 적용받을 수 있으나, 비과세를 적용받은 후 장단기임대주택의 임대기간요건을 충족(사후관리)하여야 합니다.  비과세를 적용받은 후 임대의무기간을 충족하지 못하면 양도소득세를 납부하여야 합니다. 

 

 

6. 중복 적용 가능성

거주주택 비과세와 일시적 2주택 비과세 규정은 중복 적용이 가능합니다. 즉, 양도 시점에 임대주택 외에 다른 주택을 보유하고 있더라도, 일시적 2주택자에 해당한다면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이는 주택임대사업자가 부동산을 보다 유연하게 관리할 수 있도록 돕는 제도입니다.

결론

주택임대사업자의 거주주택 양도세 비과세 혜택은 여러 요건을 충족해야 하므로, 사전에 충분한 준비가 필요합니다. 특히, 거주 기간과 임대주택의 요건을 명확히 이해하고, 필요한 서류를 미리 준비하는 것이 중요합니다. 이러한 비과세 혜택을 통해 세금 부담을 줄이고, 보다 효율적인 자산 관리를 할 수 있기를 바랍니다. 

주택임대사업자라면 이와 같은 비과세 요건을 잘 숙지하여, 양도세를 절감하는 데 큰 도움이 되길 바랍니다.