최근 부동산 투자 환경 변화로 소형 주택과 오피스텔에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 특히 오피스텔은 소규모 투자로 임대 수익을 얻고자 하는 이들에게 매력적인 선택지입니다. 하지만 오피스텔 투자는 세금 문제를 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 오피스텔은 주거용이냐 업무용이냐에 따라 세금이 천차만별로 달라지기 때문입니다. 본 포스팅에서는 주거용이냐 업무용이냐를 구분하는 기준과 다양한 사례를 통해 부가가치세 이슈에 대해 중점적으로 살펴보고, 다음 포스팅에서는 기타 세무문제에 대해 분석하고자 합니다.
1. 오피스텔, 주거용 vs 업무용?
오피스텔의 용도는 건축법상 업무시설에 해당합니다. 다만, 오피스텔 대부분이 별도의 출입문·화장실·취사시설이 설치되어 있는 구조로 이루어져 있어 사용 용도에 따라 주거용과 업무용으로 구분합니다. 주거를 하면서 전입신고를 한 경우는 주거용으로, 사무실로 사용중이면 업무용에 해당하며, 주거용인 경우 주택으로 간주하므로 부가가치세 신고·납부의무는 없으나 업무용인 경우 상가에 해당하므로 임대소득에 대하여 부가가치세를 신고 및 납부하여야 합니다.
▣ 오피스텔의 주거용 또는 업무용 구분
오피스텔이 주거용인지 업무용인지 여부는 ▲오피스텔의 내부구조와 옵션선택사항 , ▲소유주의 사업자등록유형, ▲임차인의 직업, ▲주민등록 전입신고여부, 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.
▣ 국세청에서 주거용과 업무용 오피스텔을 구분하는 일반 기준
2. 부가가치세법상 오피스텔의 매매·임대용역
▣ 오피스텔 매입 시
국민주택 규모 이하 주택을 취득하는 경우 부가가치세 면제되지만, 오피스텔의 경우 주거용이라 하더라도 부가가치세가 과세됩니다. 오피스텔은 「주택법」에 의한 주택이 아니므로 주거용으로 사용하더라도 부가가치세가 과세되는 것이며, 매입시 부가가치세를 부담하여야 합니다.
오피스텔 분양·매입 시 가장 먼저 해야 할 일은 주거용(면세사업)으로 사용할 것인지, 업무용(과세사업)으로 사용할 것인지 목적을 정하는 것입니다. 사용 목적을 정했다면 매도인의 사업자등록 여부를 확인해야 합니다. 매도인이 일반과세 사업자라면 건물분에 대한 세금계산서를 발급받을 수 있지만, 주택임대사업자, 간이사업자와 일반 개인이라면 불가능합니다.
매도인으로부터 세금계산서를 받은 경우, 업무용 목적으로 오피스텔을 매입한다면 건물분의 부가가치세를 세무서에 환급 신청하여 돌려받을 수 있습니다. 따라서 업무용 오피스텔 매입 예정이라면 일반 과세사업자인 매도인에게서 매입하는 것이 부가가치세 환급 측면에서 유리합니다.
▶ 매입 시 오피스텔 용도에 따른 부가세 환급
▣ 오피스텔 임대 시
오피스텔을 업무용으로 임대할 경우, 세무서에 일반 과세사업자로 등록한 후 임차인으로부터 임대료와 함께 부가세 10%를 받아야 합니다. 세금 신고 및 납부는 매년 7월 25일과 1월 25일, 두 차례 진행하면 됩니다.
주거용으로 임대할 경우에는 부가가치세가 면제되는 주택의 임대용역에 해당하므로, 세무서에 주택 임대사업자로 등록한 후 부가가치세 없이 임대료를 받고, 매년 2월 10일까지 면세사업장 현황신고를 해야 합니다.
▣ 용도 변경에 따른 유의사항
①업무용 오피스텔에서 주거용 변경
임차인이 바뀌면서 오피스텔 용도가 변경되는 경우가 있습니다. 업무용에서 주거용으로 변경되었다면 매입 시 부가세 환급을 받았는지 확인해야 합니다. 환급을 받았다면 환급받은 부가세를 다시 납부해야 합니다. 다만, 전액을 납부하는 것이 아니라 1년에 10%씩 차감한 금액을 납부하면 됩니다. 부가세 환급을 받지 않았다면 납부할 금액은 없습니다. 단, 오피스텔 취득 이후 10년이 경과하면, 주거용으로 전용하더라도 부가가치세를 다시 납부하지 않아도 됩니다.
과세기간의 개시일에 당해 재화를 취득하거나 당해 재화가 공급된 것으로 보아 과세기간의 수를 계산한다. 예를 들어 2024. 5. 20. 일반과세사업자로 등록한 후 매입세액을 환급을 받았으나 2025. 1. 20. 주거용으로 전환하는 경우 경과한 과세기간 수는 ‘2’임(2024년 1기 취득 간주, 2024년1기, 2기 과세기간)
② 주거용 오피스텔에서 업무용 변경
주거용에서 업무용으로 변경한 경우에는 납부한 부가세에 대해 환급을 받을 수 있습니다. 매입 시 세금계산서를 정상적으로 받았으나 부가세 환급을 받지 못했다면 '과세사업전환감가상각자산신고서’ 제출을 통해 부가세를 환급받을 수 있습니다. 이 또한 1년에 10%가량 차감한 금액을 환급받게 됩니다.
업무용으로 용도 전환 후 매도 시 부가세를 납부해야 하므로 가격경쟁력이 떨어질 수 있으며, 다시 주거용으로 변경하면 환급받은 부가세를 다시 납부해야 하므로 용도 변경은 신중하게 결정해야 합니다.
▣ 오피스텔 매도 시
오피스텔 매도 시에는 매도 시점의 용도를 기준으로 부가세 과세 여부를 결정합니다. 업무용으로 양도 시 건물분에 대한 부가가치세를 납부해야 하며, 토지와 건물의 구분은 거래금액을 기준시가로 안분한 금액으로 합니다.
최근 부가세를 피하기 위해 업무용으로 사용하다가 매도 직전 주거용으로 전환하거나, 다주택 중과를 피하기 위해 거주용으로만 사용하다가 매도 직전 업무용으로 전환하는 사례가 늘고 있습니다. 하지만 세무서에서 실질 용도를 파악하여 세금을 부과하는 경우가 있으므로 주의해야 합니다.
업무용 오피스텔의 임차인을 그대로 승계하는 경우, 포괄양수도 계약서를 작성하여 부가세 없이 거래할 수 있습니다. 다만, 이 경우 임차인이 오피스텔을 매수하거나 임차인을 승계하지 않을 경우에는 부가세가 발생할 수 있으므로 계약서에 조건을 명시하는 것이 좋습니다. 포괄양수도 계약 시 매수인은 사업자등록이 되어 있어야 하며, 매도인은 다음 달 25일까지 폐업 부가세 신고를 해야 합니다.
3. 오피스텔 관련 Q&A
▶ 주거용 오피스텔 매입 및 임대하는 경우 매입세액 부담
이 경우 일시적·잠정적 임대인지에 대한 판단은 사업목적, 임대조건, 기타 계약내용 등에 의하여 사실판단할 사항입니다.
▶ 국민주택 초과주택이나 오피스텔을 임대하는 경우 부가가치세가 과세
A. 답변
○ 주택의 임대는 국민주택 규모의 초과 여부에 관계없이 부가가치세가 면세되는 것이며, 회사가 사원용 사택으로 임차하는 주택 및 종업원 복지후생을 위한 임대주택도 부가가치세가 면세됩니다.
○ 다만, 기숙사 임대용역, 고시원 운영 및 주택을 업무용으로 임대하는 경우에는 부가가치세가 과세됩니다.
② 겸용주택을 임대한 경우
○ 주택과 사업용 건물이 함께 설치되어 있는 건물을 임대하는 경우에는 주택의 면적이 큰 경우에는 전체를 주택의 임대로 보아 면세하며, 사업용 건물의 면적이 크거나 같은 경우에는 주택의 임대부분만 부가가치세가 면세됩니다. - 이 때 주택임대면적에 따른 면세여부는 임차인별로 면적을 적용하여 판단합니다.
③ 오피스텔을 임대하는 경우
○ 오피스텔 임대용역은 이를 업무용으로 임대하는 경우에는 부가가치세가 과세되며, 주거용으로 임대하는 경우에는 부가가치세가 면세됩니다.
오피스텔을 취득하면서 부동산임대업으로 사업자등록을 신청하여 관련 매입세액을 공제받고 오피스텔을 업무용으로 임대한 자가 오피스텔을 주거용으로 임대전환하면서 면세 전용에 따른 자가공급에 해당하는 것으로 보아 부가가치세를 신고납부한 후, 해당 오피스텔은 업무용으로 임대하는 경우 사업자는 과세사업전환 감가상각자산에 대하여 그 과세사업에 사용한 날이 속하는 과세기간의 매입세액으로 공제할 수 있는 것입니다.
이 경우 일시적·잠정적 임대인지에 대한 판단은 사업목적, 임대조건, 기타 계약내용 등에 의하여 사실판단할 사항입니다.
양도자가 매입세액 공제를 받지 아니한 상태에서 양수자가 사업양도로 취득한 재화를 면세사업(주거용)을 위하여 사용·소비하는 경우 부가가치세 과세대상에 해당되지 않습니다.
결론
오피스텔은 용도에 따라 부가세 과세 여부가 달라지므로, 매입, 임대, 판매 시 세금 관련 사항을 꼼꼼히 확인하고 절세 계획을 수립하는 것이 중요합니다. 위에서 제시된 정보가 오피스텔 거래에 도움이 되기를 바랍니다.
Disclaimer: 본 정보는 일반적인 세법 내용을 담고 있으며, 실제 세금 문제는 전문가와 상담하여 결정하는 것이 중요합니다.
'부가가치세' 카테고리의 다른 글
| 사업 포괄 양수도 시 부가가치세 과세 문제 완벽 정리: 핵심 사항과 절세 전략 (0) | 2025.02.14 |
|---|---|
| 사업용 신용카드 등록제도 활용과 매입세액 공제: 개인사업자 vs 법인사업자 (4) | 2025.02.12 |
| 부가가치세란 무엇일까요? 알기 쉽게 정리해 드립니다! (0) | 2025.02.12 |
| 공제 못 받는 부가가치세 매입세액 (2) | 2024.11.14 |
| 부가가치세 가산세 알아보기 (1) | 2024.11.14 |
