2025년 세법 개정 내용(1): 부동산 세금제도 변화

2025년부터 시행되는 새로운 세법 개정안은 부동산 세금제도에 많은 변화를 가져옵니다. 이번 개정안은 주택 소유자에게 중요한 영향을 미칠 것으로 예상되며, 특히 부동산 거래와 관련된 세금 부담을 조정하고 특정 지역에 대한 세제 혜택을 제공하는 방향으로 설계되었습니다. 이번 포스팅에서는 2025년부터 적용되는 주요 부동산 세금제도의 변화를 정리해 보겠습니다.

1. 주택으로 용도변경 시 장기보유특별공제액 계산방법

2023년 개정사항에 따라, 건축물을 주택으로 용도 변경하여 1세대 1주택이 된 경우, 각 용도기간별 보유 및 거주기간 공제율을 합산(①+②)하여 장기보유 특별공제액을 계산하게 됩니다.

①보유기간 공제율: 비주택 보유기간에 대한 일반 공제율과 주택 보유기간에 대한 1세대 1주택 공제율을 합산하여 최대 40%까지 적용됩니다.

②거주기간 공제율: 주택 거주기간에 대한 1세대 1주택 공제율이 적용됩니다.

 

이 규정은 2025년 1월 1일 이후 양도하는 경우부터 적용됩니다.

2. 양도소득세 이월과세 적용대상 자산 확대

양도소득세의 이월과세 적용대상 자산이 확대됩니다. 증여를 통해 양도소득 세부담을 회피하는 것을 방지하기 위해, 양도일 전 1년 이내에 증여받은 주식 등이 이월과세 적용대상 자산에 추가됩니다. 

 

이 조치는 2025년 1월 1일 이후 증여받는 경우부터 적용됩니다.

 

(해설)

1억에 취득한 국외주식이 최근 주가가 크게 상승해 2억이 됐다면 본인이 양도할 경우 양도차익 1억에 대해 양도소득세율 20%가 적용돼 양도소득세 2천만원과 지방소득세 2백만원을 납부해야 합니다. 하지만 배우자에게 현재 가격인 2억에 증여를 하고 배우자가 해당 국외주식을 양도하면 양도차익이 없어 양도소득세 부담이 없었습니다. 

2025년 1월 1일 이후 증여받는 주식부터는 1년 이내에 증여받은 주식을 양도할 경우 양도소득세 이월과세 규정이 적용되어 취득가액이 위 사례처럼 증여받은 2억원이 아닌 증여자의 원래 취득가액인 1억원이 적용돼 양도소득세를 부담해야 합니다.

3. 토지·건물 일괄 취득·양도 시 안분계산 예외 신설

토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도하는 경우, 그 가액이 안분기준에 따라 안분계산한 가액과 30% 이상 차이가 있는 경우에는 가액 구분이 불분명한 것으로 간주됩니다. 그러나 다른 법령에서 정하는 바에 따라 가액을 구분한 경우 등 인정할 만한 사유가 있을 경우에는 안분계산에서 제외됩니다.

 

이 규정은 2025년 1월 1일 이후 양도하는 경우부터 적용됩니다.

 

토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도하는 경우로서 아래의 두 가지 조건을 충족하는 경우에는 이를 각각의 자산별 가액으로 안분하여야 합니다.

① 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액으로 산정하는 경우
② 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 경우

 

가액 구분이 불분명한 경우란 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 다음 표와 같이 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우를 말하며, 이에 해당하면 조세회피 목적 유무와 관계없이 안분계산한 가액을 자산별 양도가액 또는 취득가액으로 봅니다.

4. 대토보상 과세특례 적용요건 보완

납세자 권익 보호를 위해, 제출기한 내에 통보하지 않는 경우에도 납세자에 대한 과세특례를 적용하도록 통보해야 합니다. 이 조치는 2025년 1월 1일 이후 결정 또는 경정하는 경우부터 적용됩니다.

5. 인구감소지역 주택 취득자 및 비수도권 소재 준공 후 미분양주택에 대한 양도소득세 및 종합부동산세 과세특례 신설

주택, 조합원입주권, 분양권 중 1채 또는 1개를 보유한 1세대가 인구감소지역의 주택 1채를 취득하는 경우, 양도소득세 및 종합부동산세를 과세할 때 1세대 1주택자로 간주됩니다.

 

또한,  1 주택자가 수도권 밖의 준공 후 미분양주택을 취득할 경우, 다음과 같이 1세대 1주택 특례 혜택이 적용됩니다.

 

이 규정은 2025년 1월 1일 이후 결정 또는 경정하는 경우부터 적용됩니다.

6. 부동산 양도금액 연금계좌 납입 시 양도소득세 과세특례 신설

기초연금수급자이면서 부동산 양도 당시 1주택 또는 무주택 세대의 구성원인 거주자가 부동산을 양도하고, 그 양도일부터 6개월 이내에 양도가액의 전부 또는 일부를 연금계좌에 납입하는 경우, 연금계좌 납입액의 10%에 해당하는 금액을 양도소득 산출세액에서 공제받을 수 있습니다. 단, 연금수령 외의 방식으로 인출 시 세액공제액을 추징합니다.

 

이 조치는 2025년 1월 1일 이후 양도하는 경우부터 적용됩니다.

결론

2025년부터 시행되는 부동산 세금제도의 변화는 주택 소유자에게 중요한 영향을 미칠 것으로 보입니다. 이러한 변화들은 부동산 거래와 관련된 세금 부담을 조정하고, 특정 지역 및 상황에 따라 세제 혜택을 제공하는 방향으로 설계되었습니다. 납세자들은 이러한 변화를 잘 이해하고 준비하는 것이 중요합니다. 앞으로의 부동산 거래에 있어 세법 개정 사항을 충분히 숙지하고, 필요한 경우 전문가의 조언을 받는 것이 바람직합니다.