부동산 무상 또는 저가 임대의 증여세: 세금 문제와 절세 대책

최근 서울과 수도권의 부동산 가격이 급등하면서 가족 명의의 주택에 거주하는 신혼부부와 사회 초년생들이 늘어나고 있습니다. 그러나 가족에게 무상으로 집을 빌릴 경우 세금이 부과된다는 사실을 아는 사람은 많지 않습니다. 이번 포스팅에서는 부동산을 무상 또는 저가로 임대할 때 발생할 수 있는 부가가치세와 증여세에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

1. 무상 또는 저가 임대 시 부가가치세

부동산 임대업을 영위하는 사업자가 가족 등 특수관계자에게  상가 등을 무상 또는 시가보다 낮은 가격으로 임대하는 경우, 시가와의 차액에 대해 부가가치세가 과세됩니다. 이 경우 임대인은 부가가치세를 신고하고 납부해야 합니다.

 

시가는 특수관계가 없는 자와 유사한 거래에서 지속적으로 거래된 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격을 의미합니다. 만약 시가가 없는 경우, 자산 시가(기준시가)의 50%에서 보증금 또는 월세를 차감한 금액에 정기예금 이자율(소득세법 시행규칙 제23조, 2024년 35%)을 곱하여 산출한 금액을 적용합니다.

 

임대료의 시가 = (자산시가  x 50% - 전세금 또는 보증금) x 정기예금이자율 x 임대일수 / 365일(366일)

 

♣ 시가가 없는 경우 임대료 상당액

갑이 다음과 같은 조건으로 임대하고 있을 경우,

임대기간: 2024. 1.1 ~ 2024. 12.31
건물 시가: 30억원
임대보증금: 2억원
월임대료: 1,000,000원 (연 12,000,000원)

이 경우, 임대료 시가는 다음과 같이 계산됩니다:

1) 임대료 시가 : (30억원 × 50/100 - 2억원) × 2024년 정기예금이자율 3.5%(소득세법 시행규칙 제23조) = 45,500,000원

2) 저가 임대료 : 33,500,000원 = 45,500,000원 - 12,000,000원

3) 저가 임대료에 대한 부가가치세 3,350,000원을 추가로 신고 및 납부하여야 함

 

2. 무상 사용 시 증여세

부동산을 무상으로 사용하는 경우, 무상사용이익이 발생하며 이는 증여세 과세 대상이 됩니다. 부동산 무상사용이익은 무상사용을 개시한 날을 증여 시기로 하여 5년마다 한꺼번에 증여세가 과세됩니다. 이때 5년간의 증여재산가액이 1억원 이상인 경우에만 증여세가 부과됩니다. 5년 동안의 무상사용이익이 1억원 이상 되려면 대략 시가 13억원이 넘는 부동산을 무상으로 사용해야 합니다.

 

그러나 해당 부동산을 부모님과 함께 거주하는 경우 증여세가 과세되지 않습니다. 또한 특수관계(가족 등)가 아닌 타인이 무상으로 거주하는 경우에는 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한하여 증여세가 과세됩니다.

 

5년간 무상사용이익 = 부동산 가액 X 2% X 3.7908 (연금 현가계수(10%, 5년))

 

5년간의 부동산 무상사용 이익이 1억 원 이상이 되려면 부동산 가액은 정확하게 1,318,987,404 로 계산됩니다. 대략 보수적으로 13억 이상입니다. 참고로 식을 살펴보면 부동산 가액 X 2%라고 되어 있는데 이는 임대료로 부동산 가액의 2%를 받으라는 의미입니다.
 
결국 부모님이 소유한 부동산의 가액이 13억 원 이상이고 자녀가 해당 부동산에 5년간 무상으로 거주(함께 거주하지 않는 경우)하는 상황이라면 증여세가 과세될 수 있습니다. 

 

무상사용에 대한 증여세는 무상사용을 개시한 날에 과세됩니다. 만약 무상사용 기간이 5년을 초과하는 경우, 처음 무상사용을 개시한 날로부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 무상 사용을 개시한 것으로 간주합니다. 이 경우, 증여세 과세 이후 실제 무상 사용 기간이 5년 미만인 경우에는 이미 납부한 증여세 중 잔여 기간에 해당하는 만큼 경정청구를 통해 환급받을 수 있습니다.

 

                                                           무상사용에 따른 증여세 계산사례

 

3. 절세 대책

특수관계자 간 부동산 무상사용은 여러 세금 문제가 발생할 수 있으므로 사전에 예방할 수 있는 방법을 고려해야 합니다. 임대차 계약을 체결하고 일정 수준 이상의 임대료를 수수한 후 신고하는 것이 좋습니다. 예를 들어, 무상으로 임대하는 부동산 가액이 13억원을 초과하지 않도록 하여야 하며, 만약 초과할 경우에는 세법상 적정 임대료인 부동산 가액의 2% 이상을 주고받아야 합니다.

또한, 소득세와 부가가치세 과세 문제에 대비하기 위해서는 소득세법상 적정 임대료를 주고받은 후 기한 내에 신고·납부해야 합니다. 만약 부가가치세와 소득세를 적정하게 신고한 경우, 증여세 과세 문제는 발생하지 않습니다.

4. 무상 담보 제공에 대한 증여세

타인의 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입함으로써 이익을 얻은 경우, 그 이익에 상당하는 금액이 증여재산가액으로 간주됩니다. 다만,  증여이익이 1천만 원 이상( 상속세 및 증여세법 시행령 제27조 ⑥ )인 경우 증여세가 과세되는데  차입금에 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액에서 실제로 지급한 이자를 뺀 금액이 증여세 과세 대상이 됩니다. 차입기간이 정해지지 않은 경우에는 1년으로 간주하며, 1년을 초과하는 경우에는 차입 시작일부터 1년이 되는 날의 다음 날에 새로 담보 이용을 개시한 것으로 봅니다.

 

증여이익= 차입금 X 적정이자율(2024년 현재 4.6%) – 실제 지급하였거나 지급할 이자. 

 

결론

부동산을 무상 또는 저가로 임대할 경우 발생할 수 있는 부가가치세와 증여세는 생각보다 복잡합니다. 특히 가족 간의 거래에서 세금 문제가 발생할 수 있으므로, 사전에 충분한 이해와 준비가 필요합니다. 적정 임대료를 설정하고, 세법에 따라 신고 및 납부를 철저히 하는 것이 중요합니다. 이를 통해 불필요한 세금 부담을 줄이고, 가족 간의 원활한 거래를 이어갈 수 있을 것입니다.