오피스텔 투자(2), 꼼꼼한 세금 관리가 성공의 Key

오피스텔 투자는 안정적인 수익 창출의 기회이지만, 복잡한 세금 문제로 인해 어려움을 겪는 경우가 많습니다. 취득세, 보유세, 양도소득세 등 다양한 세금 관련 사항을 제대로 파악하지 못하면 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수도 있습니다. 따라서 오피스텔 투자 시에는 세금 문제에 대한 철저한 이해와 준비가 필수적입니다.

 

1. 취득세: 오피스텔 취득 시 발생하는 첫 번째 관문

취득세는 부동산 취득 시 납부하는 세금으로,  주거용 여부와 상관없이 주택으로 보지 않고 일반 건물매매로 보기 때문에 취득가액의 4.6%에 상당하는 금액을 취득세(농어촌특별세, 지방교육세 포함)로 부담하여야 합니다.

 

오피스텔 취득 자체는 취득세가 중과세되지 않으나 2020. 8. 12. 이후 취득한 ‘주거용 오피스텔'의 경우 취득세 중과 판단 시 주택수에 포함되므로 다른 주택을 매입할 때 취득세 중과될 수 있습니다. 단, 시가표준액이 1억원 이하인 오피스텔은 취득세 중과 판단 시 주택수에서 제외합니다.

 

만약, 2개의 주택을 갖고 있는 상태에서 조정대상지역의 오피스텔을 취득한다고 하더라도 중과세율이 아닌 4.6%(취득세 4%+농특세 0.2%+지방교육세 0.4%)의 단일세율을 적용받게 됩니다. 하지만, 이미 오피스텔을 주거용으로 사용하는 상황에서 조정대상지역의 아파트를 추가로 매수하게 될 경우 2주택자는 8%, 3주택자의 경우에는 12%의 중과세율이 적용될 수 있습니다.

 

보유주택 추가시 취득세 대상세율

보유 현황	추가 취득	세율
일반 주택 1채	주거용 오피스텔	4%
주거용 오피스텔 1채	일반 주택	8%
주거용 오피스텔 2채이상	일반 주택	12%

• 취득세에 추가되는 농특세 및 지방교육세는 별도임

출처: https://tax-wisdom.tistory.com/92 주택 취득세율 총정리 참조

 

2. 보유세: 오피스텔 보유 기간 동안 발생하는 세금

오피스텔 보유세는 재산세와 종합부동산세로 나뉘며, 매년 6월 1일 기준으로 부과됩니다. 오피스텔의 실제 사용 용도에 따라 과세 기준이 달라지므로 주의해야 합니다.

 

(1) 재산세

재산세는 오피스텔의 공시가격과 실제 사용 용도를 기준으로 부과됩니다. 주거용 오피스텔은 주택분 재산세가 부과되고, 업무용 오피스텔은 건축물분 재산세가 부과됩니다. 재산세를 부과하는 지방자치단체에서는 실무적으로 주거용인지 업무용인지 여부를 해당 호실에 대한 입주자의 주민등록 전입여부로 판단합니다. 전입신고가 되어 있는 경우에는 주거용으로, 그렇지 않은 경우에는 업무용으로 간주하여 재산세를 부과합니다.

 

① 주거용 오피스텔 : 주택으로 재산세 부과

 

② 업무용 오피스텔 : 토지와 건물을 구분하여 재산세 부과

 

주거용 오피스텔의 재산세는 업무용 오피스텔에 비하여 재산세 세율이 낮으며, 재산세의 경우 취득세와는 달리 실제 주거용으로 사용하는 경우 주거용으로 부과하게 됩니다. 오피스텔을 실제 주거용으로 사용하는 경우 재산세를 줄일 수 있습니다. 다만, 주택으로 되는 경우 여러 가지 세무상 문제(부가가치세, 종합부동산세, 양도소득세 등 참조)가 있으므로 전문가의 상담을 추천합니다.

 

 

주택분 재산세 적용받는 방법:

• 6월 1일 이전 임차인 전입신고
• 전입신고 불가 시 구청 세무과에 주거용 사용 확인서 및 내부 사진 제출
• 건축물분 재산세 납부 후 90일 이내 이의 신청

(2) 종합부동산세

업무용오피스텔의 경우 주택분 재산세가 과세되지 않기 때문에 주택분 종합부동산세가 과세되지는 않는 것이나, 상시 주거용으로 사용하는 오피스텔인 경우 주택에 해당하여 종합부동산세가 과세된다.

 

① 주거용 오피스텔

 

재산세가 주택분으로 부과되었다면 종합부동산세도 해당 오피스텔의 공시가격만큼 다른 주택의 공시가격에 합산하여 부과 대상이 됩니다. 주택분 종합부동산세는 단독명의일 경우 12억원 공제가 되고, 그 외에는 인당 9억원 공제가 되므로, 공제금액을 초과하는 부분에 대해서 종합부동산세가 발생하게 됩니다.

 

② 업무용 오피스텔

 

업무용으로 재산세가 건물분과 토지분으로 부과되었다면 건축물 부속토지 등의 토지 공시가격 합계에서 인당 80억원이 공제되므로, 일반적으로 업무용 오피스텔에서는 종합부동산세가 발생하지는 않습니다.

 

③ 업무용 오피스텔에서 주거용으로 변경

 

고가의 1주택을 보유한 사람이 업무용 오피스텔을 취득해 주택분 재산세(주거용)로 변경하면 종합부동산세에서는 2주택자로 본다. 따라서 이 경우 종합부동산세 공제액도 12억원이 아니라 9억원만 받을 수 있고, 1주택자가 받을 수 있는 고령 및 장기보유세액공제도 받을 수 없게 되므로 재산세를 조금 아끼려다 종합부동산세 폭탄을 맞게 될 수 있습니다.

 

(3) 종합소득세: 오피스텔 임대 소득에 대한 세금

오피스텔 임대 소득은 종합소득세 과세 대상입니다. 임대 형태에 따라 과세 기준이 달라지므로 주의해야 합니다.

 

업무용 임대:

• 무조건 종합소득세 신고 대상
• 다른 소득과 합산하여 신고 및 납부

주거용 임대:

• 부부 합산 주택 수에 따라 과세 여부 결정
• 1주택: 고가 주택 (기준시가 12억원 초과) 아니면 비과세
• 2주택 이상: 월세 임대 주택 소득세 신고, 3주택 이상은 전세 보증금도 과세 대상
• 연간 임대료 2,000만원 이하: 분리과세 (14%) 선택 가능
• 주택임대소득 과세여부는 https://tax-wisdom.tistory.com/42 참조  

3. 양도소득세: 오피스텔 매도 시 발생하는 세금

양도소득세는 오피스텔 매도 시 발생하는 차익에 대한 세금으로, 실질 사용 용도에 따라 과세 기준이 달라집니다. 형식은 사무실이라 하더라도 실제 주거용으로 사용하고 있다면 주택 양도로 봅니다. 따라서, 주거용으로 사용하던 오피스텔을 매도하거나 주거용 오피스텔을 보유한 상태에서 조정대상지역의 주택을 매도한다면 오피스텔이 주택 수에 포함되어 양도소득세 중과가 될 수 있지만, 업무용 오피스텔을 매도하는 경우에는 주택 수에 포함되지 않기 때문에 2년만 보유한 후 매도한다면 일반세율을 적용받게 됩니다.

 

주거용 오피스텔 양도:

• 주택 수에 포함되어 양도소득세 중과 대상
• 조정대상지역 주택 매도 시 오피스텔도 주택 수에 포함되어 중과세율 적용 가능(2025.5.9일까지 한시적 중과배제)

업무용 오피스텔 양도:

• 주택 수에 미포함
• 2년 이상 보유 후 매도 시 일반세율 적용

주의사항:

• 공실 오피스텔도 주거에 적합한 상태라면 주택으로 간주될 수 있음
• 용도 불분명 시 공부상 용도 따르거나, 주거 기능 유지 시 주택으로 간주될 수 있음 (법원 판례 참고)

 

결론: 꼼꼼한 세금 관리와 전문가 활용이 중요

 

오피스텔 투자는 매력적인 투자 수단이지만, 복잡한 세금 문제를 간과해서는 안 됩니다. 취득세, 보유세, 양도소득세 등 각 세금별 과세 기준과 유의사항을 꼼꼼히 확인하고, 필요하다면 세무 전문가의 도움을 받아 절세 전략을 세우는 것이 중요합니다. 꼼꼼한 세금 관리와 전문가 활용을 통해 성공적인 오피스텔 투자를 이루시길 바랍니다.

 

참고:

위 내용은 일반적인 정보이며, 개인의 상황에 따라 세율이 달라질 수 있습니다. 정확한 상담은 전문가에게 문의하시기 바랍니다.