취득세 주택 수 산정기준 이해하기

다주택자 중과세율 적용의 기준이 되는 주택 수 산정은 복잡하고 다양한 예외 규정이 존재하여 많은 사람들에게 혼란을 야기합니다. 이 글에서는 주택 수 산정의 기본 개념부터 시작하여 분양권, 입주권, 오피스텔 포함 여부, 1억 이하 주택 제외 기준, 상속 주택, 혼인 전 주택 등 다양한 경우를 다루어 주택 수 산정에 대한 모든 궁금증을 해결해 드립니다.

1. 주택 수 산정의 기본 원칙

주택 수 산정은 1세대가 국내에 소유하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔의 수를 기준으로 합니다. 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득하는 것으로 간주됩니다. 다만, 2023년 3월 14일부터는 시가표준액이 1억원 이하인 주택 부속토지만 소유한 경우에는 주택 수에서 제외됩니다.

 

주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 동시에 2개 이상 취득하는 경우에는 납세의무자가 정하는 바에 따라 순차적으로 취득하는 것으로 봅니다. 부부가 공동 소유하는 경우 주택 수는 세대 내에서는 1개로 산정하지만, 동일 세대가 아닌 자와 지분으로 주택을 소유하는 경우는 각각 1주택을 소유하는 것으로 산정합니다.

 

2. 분양권, 입주권, 오피스텔의 주택 수 산정

조합원입주권, 주택분양권은 취득세 과세 대상은 아니지만, 오피스텔 처럼 보유 시에는 세대 소유 주택 수에 포함됩니다. 이는 2020년 8월 12일 이후 취득하는 분부터 적용됩니다.

시가표준액 1억원 이하 주택은 주택 수 산정에서 제외되지만, 입주권과 분양권은 가격과 관계없이 주택 수에 포함됩니다. 오피스텔의 경우 시가표준액이 1억원 이하인 경우에만 주택 수 산정에서 제외됩니다.

 

3. 주택 수 산정 제외 주택 상세 정리

(1) 중과 제외 주택

• 시가표준액 1억원 이하 주택 (단, 재개발/재건축 구역 내 주택은 제외)
• 사업용 노인복지주택
• 공공지원민간임대주택
• 가정어린이집
• 사원임대주택
• 지정/등록문화재 주택
• 주택건설사업자가 주택건설사업을 위해 멸실/신축 목적으로 취득하는 주택
• 공사시공자가 대물변제로 취득하는 주택
• 농어촌주택 등

(2) 주거용 건물 건설업자가 신축하는 주택

건설업자가 신축하여 보유하는 주택은 주택 수 산정에서 제외됩니다. 다만, 해당 주택에 자기 또는 타인이 1년 이상 거주한 경우에는 주택 수에 포함됩니다.

(3) 상속 주택

상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 상속 개시일부터 5년간 주택 수에서 제외됩니다. 상속받은 주택 지분만 소유한 경우에는 주된 상속자의 주택 수에 포함되고, 주된 상속인이 아닌 경우에는 주택 수 산정에서 제외됩니다. 2020년 8월 12일 이전에 상속받은 경우에는 2025년 8월 12일까지 주택 수 산정 시 고려할 필요가 없습니다.

(4) 저가 오피스텔

2020년 8월 12일 이후 취득하는 오피스텔 중 주택분 재산세가 부과된 경우에 한해 주택 수로 산정하지만, 시가표준액이 1억원 이하인 오피스텔은 주택 수 산정에서 제외됩니다.

(5) 1억원 이하 부속토지

주택 수 산정일 현재 시가표준액이 1억원 이하인 부속토지만을 소유한 경우 해당 부속토지는 주택 수 산정에서 제외됩니다.

(6) 혼인 전 소유 주택

혼인한 사람이 혼인 전 소유한 주택분양권으로 주택을 취득하는 경우, 다른 배우자가 혼인 전부터 소유하고 있는 주택은 주택 수 산정에서 제외됩니다.

(7) 동거봉양 합가시 65세이상 부모

지방세법 제13조의2에 따른 주택 취득세 중과 규정에 따르면 주민등록등본상 본인과 동일한 주소지로 함께 기재된 직계존속은 1세대로 보아 주택 수를 판단합니다. 다만, 65세 이상 부모와 동거봉양을 위하여 합가한 경우에는 동일한 주소에 함께 거주한 경우에도 예외적으로 별도 세대로 판단하므로 65세 부모의 주택은 취득세 산정시 제외합니다.

 

4. 소형 주택 및 미분양 주택의 한시적 제외

2024년 1월 10일 대책에 따라 일정 요건을 충족하는 소형 주택 및 미분양 주택은 취득시기에 따라 한시적으로 다주택자 중과세율 적용 시 주택 수 계산에 포함하지 않습니다.

 

주택 수에서 한시적으로 제외되는 주택은 아래 링크를 참조하세요. (취득세 소형주택 및 미분양주택 요건 참조)

https://tax-wisdom.tistory.com/93

소형주택 및 미분양주택 세제 혜택 상세 분석

 

5.  사례: 2주택 보유 + 1분양권 소유자의 3번째 주택의 취득세율

• 1번 주택: 2015년 5월 취득 → 2024년 5월 매도
• 2번 주택: 2022년 1월 취득 → 2025년 5월 매도
• 3번 분양권: 2024년 3월 계약, 2027년 2월 입주 등기 예정

 

  (해설)

• 분양권 계약 시점의 주택 수: 3번 분양권 계약 시점에 이미 2주택 + 1분양권을 소유하고 있으므로 3주택자로 간주됩니다.
• 등기 시점의 주택 수: 3번 분양권 등기 전에 1번, 2번 주택을 모두 매도하더라도 분양권 계약 시점에 3주택자였으므로 3번 주택 취득세율은 8%가 적용됩니다 (비조정 지역 기준).
• 조정 지역 여부: 만약 3번 분양권이 조정 지역(강남, 서초, 송파, 용산 등)에 있다면 등기 시점에 1주택자라 하더라도 12%의 취득세율이 적용됩니다.

 

결론

주택 수 산정은 복잡하고 다양한 예외 규정이 존재하지만, 위에서 설명한 내용들을 꼼꼼히 확인하면 자신의 상황에 맞는 정확한 주택 수를 파악하는 데 도움이 될 것입니다. 궁금한 점이 있다면 세무 전문가와 상담하는 것을 추천합니다.