부담부증여의 절세 효과와 주의사항

부담부증여는 흔히 절세의 목적으로 관심을 많이 받고 있는 증여 방식입니다. 일반적인 증여와는 달리, 부담부증여는 수증자가 증여재산과 함께 특정 채무를 승계하게 되는 방식으로, 세법적으로도 특별한 규정을 가지고 있습니다. 이번 포스팅에서는 부담부증여의 정의, 관련 세금과 절세 효과, 그리고 진행 시 주의해야 할 사항에 대해 자세히 알아보겠습니다.

부담부증여의 정의

부담부증여란, 증여자가 증여재산을 수증자에게 이전하면서 동시에 특정한 채무를 수증자에게 승계시키는 증여의 한 형태입니다. 즉, 수증자는 증여재산을 무상으로 취득하는 동시에, 그 재산에 설정된 채무를 상환해야 하는 의무가 발생하게 됩니다. 이러한 방식은 자산의 무상이전과 채무의 승계라는 두 가지 법률적 효과를 동시에 발생시킵니다.

부담부증여의 관련 세금과 납세의무자

① 부담부증여의 국세는 두 가지 부분으로 나뉘어 과세됩니다. 일반 증여분에 대해 증여세가 부과되고 채무 승계분에 대해 양도소득세가 부과됩니다.

구분	증여 부분	채무 부분
세목	증여세	양도소득세
납세의무자	수증자	증여자

 

② 수증자가 부담하는 지방세인 취득세는 증여부분은 증여자의 조건에 따라 부과되고 채무부분은 수증자의 조건에 따라 취득세율이 다르게 부과됩니다.

 

  - 증여자가 다주택자가 조정대상지역 안에 있는 공시가격 3억원 이상의 주택을 증여한 경우 취득세율이 12%(농특세 및 교육세 포함 13.4%)가 적용되고 일반적인 부동산 증여에 대해서는 취득세율 3.5%(농특세 및 교육세 포함 4%)를 적용합니다.

 

 - 부담부증여에 따라 승계되는 채무부분은 유상대가로 보아 이에 대해 취득세가 1~12%(농특세 및 교육세 포함 1.1~13.4%)까지 발생이 됩니다. 유상취득세율은 매수자(수증자)의 조건에 따라 세율이 결정되고 수증자의 소득이 입증이 되지않을 경우 무조건 증여로 보아 취득세를 부과할 수 있습니다.

 

부담부증여의 채무 종류 및 절세효과

1. 증여재산에 설정된 채무

부담부증여에서 말하는 "증여재산에 설정된 채무"는 제한이 없습니다. 즉, 부동산에 설정된 전세보증금, 담보채무, 사인 간의 금전대여로 인한 부동산 담보채무 등 다양한 형태의 채무가 포함될 수 있습니다. 다만, 반드시 증여자의 채무여야 하며, 제3자의 담보채무는 인정되지 않습니다.

2. 절세 효과

부담부증여의 가장 큰 장점은 세목별로 비과세되거나, 누진효과가 적용되는 과세표준이 감소하면서 절세 효과가 발생합니다. 일반적으로 증여세와 양도소득세는 누진세율이 적용되므로, 과세표준이 높을수록 세금이 증가합니다.

 

시세 16억 원의 부동산을 성인 자녀에게 채무없이 증여한다고 하면 비과세 증여재산공제 5천만 원과 신고세액공제를 적용해 약 4억5천만 원의 증여세가 산출됩니다. 그러나, '24.2월 시세 16억 원('19. 4월 취득가액 12억 원)의 부동산을 8억 원의 채무(전세보증금)와 함께 부담부로 증여한다고 하면, 8억 원을 증여로 간주해 약 1억6천만 원의 증여세가 산출되어 수증자의 증여세가 크게 감소합니다.

 

다만, 같이 이전하는 채무(전세보증금 8억원)에 대한 부분은 유상 양도로 간주하여 증여자에게 채무 부분에 해당하는 양도차익에 대해 양도세를 부과합니다. 따라서, 양도하는 부분에 대해 양도세 중과(조정지역 내의 주택에 대한 양도세 중과세율 적용의 경우 2025년 5월 9일까지 한시적으로 면제) 등이 적용되면 부담부증여의 절세 효과가 감소합니다. 통상적으로는, 양도소득세가 낮게 나오는 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 주택이나, 기본 양도세율이 적용되는 주택의 경우는 부담부증여가 일반 증여보다 유리할 가능성이 높습니다.

 

                                                            <양도소득세와 증여세>

☞ 24.2월 증여 시 시가: 16억원, 취득가액 12억 원(2019년 4월), 24평(전용 60㎡)

☞ 아버지(증여자)는 1세대 2주택 보유자, 필요경비는 취득가액 2% 가정

 

부담부증여로 부동산을 이전 시 시가인정액에서 전세보증금을 차감한 부분에 대해서는 증여 취득세율(3.5% 또는 12%)을 적용하며, 전세보증금(채무)에 대해서는 유상 취득에 따른 취득세율(1~3%, 8% 또는 12%)을 적용합니다. 만약 위 아파트가 조정지역내 (서초구, 강남구, 송파구 및 용산구) 기준시가 3억 이상의 주택이라면, 부담부증여의 취득세는 약 1억 2천만 원으로 조정지역 외의 부담부증여 취득세 약 5천만 원보다 2배 이상의 취득세를 부담해야합니다. 따라서 조정지역 내의 주택 증여의 경우는 절세 효과가 떨어집니다.

 

                                                  <조정지역내 부담부증여 취득세>

(*) 주택(유상취득세율)의 기본세율 적용

(**) 조정대상지역 시가표준액 3억원 이상 주택 증여세율 12% 적용

부담부증여 진행 시 주의사항

부담부증여를 진행할 때는 몇 가지 주의해야 할 사항이 있습니다.

1. 계약서 및 등기

부담부증여 계약서 작성 및 등기 절차는 매우 중요합니다. 잘못된 조항이 포함될 경우, 부담부증여 자체가 인정되지 않을 수 있습니다. 따라서 전문 법무사를 통해 진행하는 것이 좋습니다. 법무사를 통해 계약서를 작성하고 등기 절차를 진행하면, 세무적인 부분에서도 안전하게 진행할 수 있습니다.

2. 증여재산 평가

증여재산의 평가금액 산정은 증여세에 큰 영향을 미칩니다. 유사매매사례가격, 감정평가액, 기준시가 중 어떤 것을 선택할지에 따라 세무 리스크가 달라질 수 있습니다. 따라서 감정평가를 진행할 경우, 납세자에게 유리한 금액으로 평가해 줄 수 있는 전문가를 통해 진행해야 합니다. 평가금액이 조금씩만 달라져도 세금은 수백만 원이 증감할 수 있으므로, 신중한 접근이 필요합니다.

3. 채무 상환 여부

부담부증여의 경우, 수증자가 실제로 해당 채무를 상환하고 있는지에 대한 검증이 필요합니다. 예를 들어, 전세보증금의 경우 수증자가 추후 보증금을 반환해야 하며, 대출 금액의 경우 수증자가 실제로 상환해야 합니다. 이러한 채무 상환 여부는 세무 당국의 검토 대상이 될 수 있으므로, 사후 관리가 중요합니다.

4 . 양도세 이월과세 적용 여부

배우자 또는 직계존비속간에 부담부 증여로 부동산을 증여받은 날로부터 10년 이내(2022년 12월 31일 이전 증여분은 5년) 양도하는 경우 당초 증여자의 취득가액으로 계산해 양도세 이월과세가 적용될 수 있습니다. 즉, 부담부 증여로 이전받은 자산을 10년 이내 매도할 예정인 경우는 부동산 이월과세 적용에 따른 양도세 추가 납부 가능성도 고려 (일반 증여와 다르게 부담부증여의 경우는 전세보증금(채무)을 제외한 증여 부분에 대해서만 적용)해야 합니다.

따라서, 부동산을 부담부로 증여하는 경우에는 자산의 사용 또는 매각에 대한 충분한 계획을 토대로 채무 부분에 대한 유상 양도에 대한 양도세뿐만 아니라, 증여된 부분에 대해 단기간 내 매각할 경우 발생할 수 있는 추가적인 양도세도 꼭 고려해 유불리를 따져야 합니다.

 

결론

부담부증여는 자산의 무상이전과 채무의 승계라는 복합적인 법률 효과를 가지며, 세법적으로도 유리한 측면이 많습니다. 그러나 계약서 작성, 채무 상환 여부, 증여재산 평가 등 여러 요소를 신중히 고려해야 합니다. 잘 활용하면 절세 효과를 톡톡히 볼 수 있는 방법이지만, 사후 관리와 법적 검토가 필수적입니다. 부담부증여를 고려하고 있다면, 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.