상속세 및 증여세 재산 평가 방법

상속세와 증여세는 재산의 이전에 따라 발생하는 세금으로, 재산의 가치를 정확히 평가하는 것이 중요합니다. 본 글에서는 상속세 및 증여세의 재산 평가 방법에 대해 자세히 설명하겠습니다.

1. 평가기준일

 

상속세 또는 증여세 재산 평가가액은 "평가기준일 현재의 시가"로 평가하며,

상속세: 상속개시일, 즉 피상속인의 사망일이 평가기준일입니다.
증여세: 증여일이 평가기준일입니다. 부동산의 경우, 소유권 이전 등기 등록이 필요하므로, 부동산의 증여일은 소유권 이전 등기 접수일이 일반적입니다. 그러나 분양권이나 조합원 입주권의 경우 권리의무 승계일이 증여일로 간주됩니다.

2. 시가의 정의

시가는 불특정 다수인 사이에서 자유롭게 거래되는 경우에 통상적으로 인정되는 가액을 의미합니다. 세법은 증여 시점의 재산평가는 시가평가를 원칙으로 하고 있으며, 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 가액을 의미합니다.

증여의 특수성을 감안하여 세법은 평가 기간(증여일 전 6개월, 증여일 후 3개월)을 정하여 그 기간의 해당 재산의 매매가액·감정가액·수용가액·경매가액·공매가액이 있는 경우 그 가액을 시가로 보도록 하고 있으며, 증여재산과 유사한 재산도 시가로 인정해 줍니다.

시가 산정이 어려운 경우에는 재산 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 세법에서 정하는 보충적 평가액을 시가로 간주합니다. 이에 대한 순서를 정리해 보면 1순위가 해당재산의 매매가액, 2순위 유사 재산의 매매가액·감정가액·수용가액·경매가액·공매가액, 3순위 해당재산의 보충적 평가액이 시가가 되는 것입니다.

일반적으로 감정 평가금액은 거래되는 시가에 미치지 못하는 경우가 대부분입니다. 감정평가기관도 감정 평가한 금액이 과대평가했을 경우 경매 등을 통해 확인되었을 때 행정상 제재를 받을 수 있으므로 대부분 보수적으로 평가하기 때문입니다. 최근 국세청은 증여 신고된 부동산 평가 방법에 대해서 증여 결정 기간(증여세 신고 기한 후 6개월) 내 감정평가기관에 자체적으로 감정평가를 의뢰하여 해당 금액으로 증여세를 추가로 과세할 수 있습니다.

3. 시가 적용의 순서

상속세 및 증여세법에 따라 시가는 다음과 같은 순서로 평가됩니다:

① 해당 재산 매매가액: 상속·증여 재산의 매매거래가액, 감정가액, 수용보상가액, 경매가액, 공매가액 등.
② 유사 재산 매매가액: 면적, 위치, 용도, 종목 등이 유사한 다른 재산의 매매거래가액.
③ 해당 재산 보충적 평가액:
       - 토지: 개별공시지가
       - 공동주택: 공동주택가격
       - 단독주택: 개별주택가격
       - 임대차계약이 체결된 재산: 임대료 환산가액 

※ 임대차 계약이 체결된 재산의 평가액 = MAX(보충적 평가가액, 임대보증금 환산가액)         보충적 평가가액 : 토지의 개별공시지가 및 건물의 기준시가         임대보증금 환산가액 : (임대보증금) + (1년간 임대료 합계액 ÷ 0.12)         ‘1년간 임대료 합계액’ 계산 : 평가기준일이 속하는 월의 임대료에 12월을 곱하여 계산

          

        - 조합원 입주권: 권리가액 ± 분담금 납입액 + 프리미엄
        - 분양권: 분양대금 납입액 + 프리미엄

동일한 순위에 해당하는 가격이 여러 개일 경우, 평가기준일 전후 가장 가까운 날의 가격을 시가로 적용합니다.

4. 시가의 평가기간

상속재산의 경우 평가기준일 전후 6개월, 증여재산의 경우 평가기준일 전 6개월부터 후 3개월까지의 기간이 평가기간으로 설정됩니다. 이 기간 내에 매매, 감정, 수용, 경매, 공매 등의 가액이 존재해야 시가로 인정받을 수 있습니다.

5. 평가심의위원회

평가기간에 해당하지 않는 기간 중에 매매가 이루어진 경우, 납세자나 관할 세무서장의 신청에 따라 평가심의위원회의 심의를 통해 해당 매매가액을 시가의 범위에 포함시킬 수 있습니다.

재산평가심의위원회를 통해 매매 등의 가액을 시가로 인정받기 위해서는 증여세 신고기한 만료 70일 전까지 수증자의 납세지 관할 재산평가심의위원회에 다음의 서류를 첨부하여 서면 및 인터넷(홈택스)을 통해 신청하여야 합니다:

재산의 매매 등 가액의 시가인정 심의 신청서
재산의 매매 등 가액의 시가인정 관련 검토서
제1호부터 제2호까지의 규정에 따른 서식의 기재내용을 증명할 수 있는 증거서류

6. 시가로 인정되는 감정가액

감정가액은 가격산정기준일 및 감정평가서 작성일이 평가기간 내에 있어야 하며, 둘 이상의 감정기관의 평가액이 원칙적으로 필요합니다. 기준시가가 10억 원 이하인 부동산의 경우 하나의 감정기관 평가액도 가능하나, 감정가액이 보충적 평가액이나 유사 매매사례가액의 90% 미만일 경우 재감정이 필요합니다.

7. 유사재산가액의 인정

상속 및 증여하는 재산의 매매가액이 없는 경우에만 유사재산가액을 적용합니다. 유사재산은 동일한 공동주택단지 내에서 주거전용면적 차이가 5% 이내, 공동주택가격 차이가 5% 이내인 경우를 말합니다.

 

결론

상속세 및 증여세의 재산 평가 방법은 복잡하지만, 정확한 평가를 통해 세금 부담을 최소화할 수 있습니다. 각 단계에서 필요한 서류와 절차를 잘 이해하고 준비하는 것이 중요합니다. 이를 통해 전문가와의 원활한 소통을 유지하고, 불필요한 세금 문제를 예방할 수 있습니다.