부모의 주택 증여 또는 저가 양도 시 증여세

가족 간의 부동산 거래는 세무 당국의 주목을 받기 쉽습니다. 거래가 실제로는 증여로 간주될 수 있기 때문입니다.  이번 글에서는 주택 증여세와 저가 양도에 따른 세부담을 분석하고, 두 가지 방법의 세부담을 비교해 보겠습니다.

1. 가족 간 거래의 세무문제

가족 간 부동산 거래는 세무 당국에 의해 증여로 추정될 수 있습니다. 따라서 납세자는 거래가 대가를 주고 매입한 것임을 입증해야 합니다. 일반적으로 양도소득세와 증여세는 시가를 기준으로 과세되지만, 가족 간 거래에서는 거래가격의 차이가 시가의 30% 미만 또는 3억 원 미만으로 거래할 경우 증여세가 부과되지 않습니다.

2. 저가 양도와 증여세

특수관계인 간의 거래에서 주택을 시가보다 낮은 가격에 매입하거나 높은 가격에 매각할 경우, 그 차액에 대해 증여세가 부과됩니다. 저가 양수의 경우 매입자에게, 고가 양도의 경우 매도자에게 증여세가 부과됩니다. 그러나 차액이 시가의 30% 이상 또는 3억 원 이상이어야 증여세가 발생합니다. 예를 들어, 시가 10억 원인 아파트를 7억 원에 매각하면 증여세 부담이 없습니다. 반면, 5억 원에 매각하면 2억 원에 대해 증여세가 부과됩니다.

3. 양도소득세와 부당계산행위

양도소득세법에는 '부당계산행위 부인'이라는 조항이 있습니다. 이는 헐값에 양도하는 경우 이를 인정하지 않겠다는 규정입니다. 시가의 5% 이상 낮은 가격으로 거래할 경우 정상 거래로 인정되지 않으며, 이때의 양도 가격은 거래 가격이 아닌 시가를 기준으로 삼습니다. 예를 들어, 시가 10억 원의 아파트를 7억 원에 매도하면, 5% 룰을 초과하므로 정상적인 거래로 인정받지 못하며, 양도가엑은 10억원이 됩니다

 

4. 세부담 비교: 저가 양도 vs. 통째로 증여

이제 저가 양도와 통째로 증여했을 때의 세부담을 비교해 보겠습니다.

사례 1: 저가 양도

 

☞  위 사례의 경우 차액(10억 원)이 한도액(3억 원)을 초과하여 증여세 과세 대상이며, 증여재산가액은 10억 원에서 증여세법이 허용하는 차액인 3억 원을 빼면 7억원이 산출됩니다.
☞  증여세는 자진신고 할 경우 위 계산사례에서 보듯이 1억 3,095만원입니다

☞  아버지가 주택을 15억원에 취득하였다면 양도소득세(필요경비,장기보유특별공제는 없다고 가정) 는?

• 과세표준: 30억원-15억원-250만원(기본공제)=14억 9,750만원
• 양도소득세 산출세액: 14억 9,750만원 X 45% -누진공제 6,594만원 = 6억 793만원
• 지방소득세 산출세액: 6억 793만원 X 10% = 6,079만원

☞ 자녀의 부동산 취득가액: 20억원 + 7억원(증여재산가액) = 27억원

 

사례 2: 통째로 증여

같은 아파트를 아들에게 통째로 증여했을 경우, 

 

☞  산출세액 = (30억원 - 증여재산공제 5,000만원) X 40% - 누진공제 1억 6,000만원 = 10억 2천만원

      증여세 = 10억 2천만원 (산출세액) - 10억2천만원 X 3%(신고세액공제) = 989,400,000원

 

구분	저가 양도	통째 증여
증여세	130,950,000원	989,400,000원
양도소득세	607,930,000원	-
지방소득세	60,793,000원	-
합계	799,673,000원	989,400,000원

결론

가족 간의 부동산 거래에서 저가 양도와 통째로 증여하는 방법은 각각의 세부담에  차이를 보입니다. 저가 양도는 자녀에게 유리한 세부담을 제공하지만, 양도자인 부모에게는 양도소득세 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 거래 방식에 따라 세부담을 신중하게 고려하는 것이 중요합니다.