주택임대소득 절세 팁 알아보기

주택임대소득 신고는 모든 임대사업자에게 중요한 과제가 아닐 수 없습니다. 세법의 변화와 다양한 절세 방법을 이해하고 적용하는 것이 필요합니다. 이번 포스팅에서는 주택임대소득을 효과적으로 신고하고 절세할 수 있는 방법에 대해 자세히 알아보겠습니다.

1. 주택수를 확인하자

주택 수를 정확히 확인하는 것은 절세의 첫걸음입니다. 주택 수 계산에서 공동소유 주택의 경우, 원칙적으로 최다지분자의 소유주택으로 계산합니다. 하지만 2020년 귀속부터는 다음의 조건 중 하나에 해당할 경우 소수지분자의 주택 수에도 가산됩니다:

● 임대소득 수입금액: 해당 주택에서 발생하는 임대소득 수입금액이 연간 600만 원 이상인 경우.
● 기준시가 초과: 기준시가가 12억 원을 초과하는 주택의 30%를 초과하는 공동지분을 소유한 경우.

이런 조건을 고려하여 자신의 주택 수를 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 또한, 본인과 배우자가 각각 주택을 소유한 경우, 부부 합산하여 주택 수를 계산하되, 동일 주택이 부부 각각의 주택 수에 가산된 경우에는 다음의 순서에 따라 부부 중 한 사람의 소유주택으로 계산합니다:

●  지분이 더 큰 자: 부부 중 지분이 더 큰 사람이 소유주택으로 계산됩니다.
●  지분 동일 시 합의: 지분이 동일한 경우, 부부 간의 합의에 따라 소유주택에 가산하기로 한 사람이 소유주택으로 계산됩니다.

이러한 주택 수 확인 과정은 종합소득세 신고 시 큰 영향을 미치므로, 반드시 꼼꼼히 점검해야 합니다.

 

☞ 주택임대소득의 주택 수 판단기준은 아래 링크 참조

주택임대소득의 주택수 판단 기준

주택임대소득의 주택수 판단 기준

 

2. 2,000만원 이하 주택임대소득은 종합과세와 분리과세 중 유리한 것 선택

 

주택임대소득이 2,000만 원 이하인 경우, 종합과세와 분리과세 중 유리한 방법을 선택할 수 있습니다. 각 방식의 세율은 다음과 같습니다:

●  종합과세: 세율은 6%에서 45%까지 다양하게 적용됩니다.
●  분리과세: 고정된 세율인 14%가 적용됩니다.

과세 방식의 선택은 세금 부담에 큰 영향을 미치므로, 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 홈택스에서는 두 가지 과세 방식의 예상세액을 비교할 수 있는 서비스를 제공하고 있으니 이를 활용하는 것이 좋습니다.

홈택스 모의계산 서비스 활용하기

홈택스에서는 다음과 같은 경로로 세액 비교 서비스를 이용할 수 있습니다:

 

홈택스 (www.hometax.go.kr)＞ 세금종류별 서비스 ＞ 모의계산 ＞ 주택임대소득 종합·분리과세 예상세액 비교하기

이 서비스를 통해 자신에게 유리한 과세 방식을 선택하면, 세금 부담을 효과적으로 줄일 수 있습니다.

 

☞ 주택임대소득의 선책적 분리과세는 아래링크 참조

주택임대소득: 선택적 분리과세

주택임대소득: 선택적 분리과세

3. 임대사업자 등록에 따른 혜택 확인

주택임대사업자로 등록하면 다양한 세금 혜택을 누릴 수 있습니다. 등록 후에는 다음과 같은 사항을 확인해야 합니다:

필요경비율 및 공제금액

● 필요경비율: 미등록 사업자는 50%의 필요경비를 인정받지만, 등록 사업자는 60%로 증가합니다. 이는 실제 지출한 경비보다 더 많은 경비를 인정받을 수 있는 기회를 제공합니다.
● 공제금액: 미등록 사업자는 200만 원의 공제를 받을 수 있지만, 등록 사업자는 400만 원의 공제를 받을 수 있습니다. 이는 세금 부담을 줄이는 데 큰 도움이 됩니다.

감면율

주택임대사업자는 감면 혜택도 받을 수 있습니다. 감면대상 소득세의 30%를 감면받으며, 2호 이상 임대 시 20%로 줄어듭니다. 또한, 장기일반민간임대주택의 경우 75%까지 감면받을 수 있습니다. 2호 이상 임대 시에는 50%의 감면이 적용됩니다.

단, 이러한 감면 혜택을 받기 위해서는 의무임대기간을 준수해야 하며, 이를 위반할 경우 감면받은 세액과 이자상당액을 납부해야 하니 주의해야 합니다.

주택임대사업자 등록 방법

주택임대사업자 등록은 다음 절차를 따릅니다:

●  주택임대사업자 등록: 거주지 시, 군, 구청에서 등록합니다. 신청 시기는 등기이전이나 잔금 지급 전에 해야 하며, 필요한 서류로는 임대사업자등록신청서, 매매계약서 사본 등이 있습니다.
● 임대차계약 체결: 표준임대차계약서 양식을 사용해야 하며, 필요 서류로는 표준임대차계약서 원본과 임차인 주민등록등본이 필요합니다.
● 취득세 감면 신청: 건물이 있는 시, 군, 구청 세무과에서 취득일로부터 60일 이내에 신청해야 합니다. 필요한 서류는 지방세액 감면신청서와 주택임대사업등록증입니다.
● 임대요건 신고: 거주지 시, 군, 구청 주택과에서 임대개시 10일 전까지 신고해야 하며, 필요 서류로는 임대요건 신고서와 표준임대차계약서가 필요합니다.
● 사업자등록 신청: 거주지 세무서에서 임대개시 20일 이내에 신청해야 하며, 필요한 서류는 주택임대사업등록증, 사업자등록신청서, 임대차계약서 등입니다.

 

4. 주택임대사업자 종합소득세 신고 시 주의할 점

종합소득세 신고는 추계 방식과 장부 신고 방식으로 진행할 수 있으며, 다음 사항에 주의해야 합니다.

지출 경비 증빙 유지

임대소득을 위해 지출한 경비에 대한 증빙을 반드시 모아 두어야 합니다. 분리과세로 신고할 경우, 필요경비가 소득의 60%로 정해지지만, 장부 신고 방식으로 신고하면 실제 들어간 경비만 필요경비로 인정됩니다. 따라서 복비, 재산세, 종합부동산세, 대출이자 등 다양한 경비를 반드시 기록하고 증빙을 보관해야 합니다.

감가상각비 주의

주택임대사업자는 감가상각비를 경비로 처리할 수 있지만, 이를 함부로 측정해서는 안 됩니다. 감가상각비는 건물이 노후화되면서 소모되는 가치를 비용으로 계산하여 공제하는 과정입니다. 하지만 감가상각을 많이 하면, 나중에 주택을 팔 때 양도소득세가 늘어날 수 있습니다. 양도소득세는 주택을 판 가격에서 구매 가격을 뺀 금액에 대해 부과되므로, 감가상각을 통해 양도차익이 커질 수 있습니다.

 

결론

 

주택임대소득 신고는 복잡할 수 있지만, 위의 절세 팁을 활용하면 세금 부담을 효과적으로 줄일 수 있습니다. 주택 수를 정확히 확인하고, 유리한 과세 방식을 선택하며, 임대사업자 등록의 혜택을 최대한 활용하세요. 그리고 종합소득세 신고 시 필요한 증빙을 철저히 준비하여 절세를 실현하시기 바랍니다.