주택임대소득 과세여부 판정

주택임대소득에 대한 과세는 보유 주택 수에 따라 달라지며, 부부의 보유 주택 수를 합산(자녀의 주택 수 제외)하여 계산합니다. 이번 포스트에서는 주택임대소득의 과세대상과 비과세에 대해 자세히 알아보겠습니다.

주택임대소득 과세대상과 비과세 

♣ 1주택자

1주택자는 다음과 같은 경우에 과세됩니다:

• 기준시가 12억원 이상인 주택의 월세 수입
• 국외 소재 주택의 월세 수입

반면, 1주택자는 다음의 경우에는 비과세 혜택을 받습니다:

• 기준시가 12억원 이하 주택의 월세 수입
• 모든 전세금 및 보증금

♣ 2주택자

2주택자는 모든 월세 수입에 대해 과세됩니다.

그러나 전세금 및 보증금은 과세되지 않으므로, 이 점을 유의해야 합니다.

♣ 3주택 이상 보유자

3주택 이상 보유자는 다음과 같은 기준에 따라 과세 여부가 결정됩니다:

• 모든 월세 수입이 과세 대상입니다.
• 비소형주택을 3채 이상 보유하고, 보증금·전세금 합계가 3억원을 초과하는 경우에 해당 보증금·전세금 도 과세됩니다.

하지만 3주택 이상 보유자도 비과세 혜택을 받을 수 있는 경우가 있습니다:

• 소형주택(주거 전용면적 40㎡ 이하, 기준시가 2억원 이하)의 보증금·전세금
• 비소형주택의 보증금·전세금 합계가 3억원 이하인 경우 보증금·전세금

주택임대소득 과세대상 판단 흐름도

 

과세미달 사례

주택임대소득이 과세대상에 해당하더라도, 아래와 같은 경우에는 납부할 세금이 없을 수 있습니다.

♣ 사례 1

• 신고방법: 분리과세
• 주택임대업 외의 다른 종합소득금액: 2천만원 이하
• 세무서와 지자체 사업자등록: 2024.1.1.∼2024.12.31 계속 등록
• 임대보증금 또는 임대료 증가율: 5% 이하
• 연간 수입금액: 1천만원 이하(월 833천원 가량)
• 계산: 수입금액(1천만원) - 필요경비(6백만원) - 공제금액(4백만원) = 과세표준(0원)

♣ 사례 2

• 신고방법: 분리과세
• 주택임대업 외의 다른 종합소득금액: 2천만원 이하
• 세무서와 지자체 사업자등록: 2023년에 세무서와 지자체 중 하나만 등록 또는 모두 미등록
• 연간 수입금액: 4백만원 이하 (월 333천원 가량)
• 계산: 수입금액(4백만원) - 필요경비(2백만원) - 공제금액(2백만원) = 과세표준(0원)

♣ 사례 3

• 신고방법: 종합과세
• 주택임대업 외의 다른 종합소득금액: 0원
• 소득금액: 2,666천원 이하
• 계산: [소득금액(2,666천원) - 기본공제(1,500천원)] × 최저세율(6%) - 표준세액공제(7만원) = 결정세액(0원)

결론

주택임대소득의 과세 여부는 보유주택 수와 임대유형에 따라 달라지므로, 자신의 상황에 맞는 정확한 정보를 파악하는 것이 중요합니다. 특히, 1주택자와 2주택자는 전세금 및 보증금에 대한 비과세 혜택을 잘 활용할 수 있습니다.

 

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