사업장을 지키는 확실한 방법! 상가건물 확정일자 받아두자

사업장을 임차하여 운영하는 데 있어 임대료 인상, 임대 기간 문제, 보증금 반환 등 임대인과의 갈등은 누구에게나 발생할 수 있는 골칫거리입니다. 특히, 상대적으로 약자인 임차인들은 불이익을 감수하는 경우가 많은데요. 이러한 문제들을 해결하고 영세 상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 정부에서는 상가건물 임대차보호법을 제정하여 2002년 11월 1일부터 시행하고 있습니다.

 

1. 상가건물 임대차보호법, 왜 중요할까요?

상가건물 임대차보호법은 임대인과 임차인 간의 힘의 불균형을 해소하고, 영세 상인들이 안정적인 환경에서 사업을 운영할 수 있도록 돕는 것을 목표로 합니다. 이 법은 임대료 인상 제한, 계약 갱신 요구권 보장, 보증금 우선변제권 등 다양한 임차인 보호 규정을 담고 있습니다.

 

2. 상가건물 임대차보호법, 누구에게 적용될까요?

상가건물 임대차보호법은 모든 상가 건물 임대차 계약에 적용되는 것은 아닙니다. 환산 보증금이 일정 금액 이하인 경우에만 적용됩니다. 환산 보증금은 보증금과 월세를 합산한 금액으로, 지역별로 기준 금액이 다릅니다.

 

3. 임차인의 주요 권리

 

상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 임차인은 다음과 같은 주요 권리를 갖습니다.

대항력

임차인이 건물을 인도받고 사업자 등록을 마치면, 건물의 소유권이 제3자에게 이전되더라도 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있습니다. 즉, 쫓겨나지 않고 계속해서 영업을 할 수 있습니다.

우선변제권

임차인이 확정일자를 받으면, 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 때 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.

최우선변제권

소액 임차인의 경우에는 경매 가액의 1/2 범위 내에서 다른 권리자보다 최우선하여 보증금의 일정액을 변제받을 수 있습니다.

 

계약갱신요구권

임차인은 10년 범위 내에서 계약 갱신을 요구할 수 있으며, 정당한 사유가 없다면 임대인은 이를 거절할 수 없습니다. 즉, 안정적으로 장기간 영업을 할 수 있습니다.

임대료 인상 제한

임대료 인상률은 연 5%를 초과할 수 없으며, 임대차 계약 기간 중 1회만 가능합니다.

 

4. 임대인의 주요 권리

임대인 또한 다음과 같은 주요 권리를 갖습니다.

임대료 인상 요구

임대료 조정이 필요한 경우 5% 이내에서 인상을 요구할 수 있습니다.

계약 갱신 거절

임차인이 임대료를 3회 이상 연체하거나, 임대인의 동의 없이 전대하는 등의 특별한 사유가 있으면 계약 갱신을 거절할 수 있습니다.

 

5. 확정일자, 왜 받아야 할까요?

확정일자란 임대차 계약서의 존재 사실을 공적으로 증명하는 것으로, 건물 소재지 관할 세무서장이 임대차 계약서에 기입한 날짜를 의미합니다. 확정일자를 받으면 임차인이 임차 건물이 경매나 공매로 넘어갈 때 보증금을 우선변제받을 수 있는 중요한 요건이 됩니다.

확정일자 신청 방법: 관할세무서 민원봉사실 신청

6. 사업장을 임차할 때 주의해야 할 점

계약 전 확인 사항

• 상가건물 임대차보호법 적용 대상 여부: 환산 보증금을 확인하여 법의 보호를 받을 수 있는지 확인합니다.
• 건물 상태: 누수, 균열 등 하자는 없는지 꼼꼼히 확인합니다.
• 주변 상권: 경쟁 업체 현황, 유동 인구 등을 파악하여 사업에 유리한 곳인지 확인합니다.

계약 시 주의 사항

• 계약서 내용 확인: 임대료, 임대 기간, 계약 갱신 조건 등을 꼼꼼히 확인합니다.
• 특약 사항 추가: 필요한 경우 계약서에 특약 사항을 추가합니다. (예: 권리금, 원상복구 의무 등)
• 확정일자 받기: 임대차 계약서에 확정일자를 받아 보증금을 보호합니다.

7. 상가건물 임대차 관련 분쟁, 어떻게 해결해야 할까요?

상가건물 임대차 관련 분쟁이 발생하면 당사자 간의 원만한 합의를 통해 해결하는 것이 가장 좋습니다. 하지만 합의가 어렵다면 법원에 조정이나 소송을 제기할 수 있습니다.

 

8. 마무리

상가건물 임대차보호법은 영세 상인들이 안정적으로 사업을 운영할 수 있도록 돕는 중요한 법률입니다. 사업장을 임차할 때 이 글의 내용을 참고하여 자신의 권리를 제대로 알고, 필요한 경우 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.