상속·증여세 ‘세금 역전’ 막는다! 국세청 감정평가 칼날, 고가 부동산 향하다

최근 상속이나 증여를 통해 고가 부동산을 취득했음에도 불구하고, 시세보다 현저히 낮은 기준시가로 신고하여 세 부담을 줄이려는 일부 사례들이 있었습니다. 특히, 거래 빈도가 낮은 초고가 아파트나 단독주택의 경우, 이러한 ‘세금 역전’ 현상이 두드러지게 나타나 공정 과세에 대한 우려의 목소리가 높았습니다.

 

하지만 이제 국세청이 이러한 허점을 정조준하며 칼을 빼 들었습니다. 바로 감정평가 확대를 통해서입니다. 2025년 1분기 국세청의 감정평가 실적을 분석한 결과, 고가 부동산의 신고액 대비 감정가액이 평균적으로 90% 가까이 높은 것으로 나타나, 시가 과세의 효과를 톡톡히 보여주고 있습니다. 오늘은 국세청의 감정평가 확대 배경과 구체적인 사례, 그리고 향후 세무 행정에 미칠 영향까지 자세히 살펴보겠습니다.

2025년 1분기, 국세청 감정평가 실적 집중 분석

국세청은 2025년 1분기에 총 75건의 부동산을 감정평가하여 상속·증여세를 과세했습니다. 그 결과는 놀라웠습니다. 납세자들이 신고한 가액(총 2,847억 원)보다 무려 "87.8%"나 증가한 5,347억 원으로 결정된 것입니다. 이는 국세청의 감정평가가 시가에 얼마나 근접하게 이루어지고 있는지를 여실히 보여주는 대목입니다.

 

부동산 종류별로 살펴보면 더욱 흥미로운 사실을 발견할 수 있습니다. 41건의 꼬마빌딩을 감정한 결과, 신고액(1,861억 원) 대비 79.4% 상승한 3,339억 원의 감정액이 산출되었습니다. 이는 건당 36억 1천만 원의 세 부담 증가를 의미합니다.

 

주택의 경우에는 감정 건수가 34건으로 꼬마빌딩보다 적었지만, 신고액(986억 원) 대비 감정액(2,008억 원) 증가율은 "103.7%"로 꼬마빌딩보다 훨씬 높았습니다. 건당 증가액 역시 30억 1천만 원에 달했습니다.

 

특히 눈에 띄는 사례는 서울 성수동 카페거리에 위치한 한 꼬마빌딩입니다. 기준시가로 60억 원에 신고되었으나, 국세청의 감정 결과 무려 320억 원으로 평가되어 "433%"라는 엄청난 증가율을 기록했습니다. 이는 일부 납세자들이 시세와 동떨어진 기준시가를 이용하여 상속·증여세를 과소 신고하는 사례가 얼마나 심각했는지를 단적으로 보여줍니다.

고가 단독주택 감정 결과, ‘깜짝’ 놀랄 만한 증가율

올해부터 국세청은 감정평가 예산을 대폭 확대(45억 원 → 96억 원)하여 고가 아파트뿐만 아니라 단독주택까지 감정평가 대상을 넓혔습니다. 그 결과, 단독주택의 감정 결과는 시장의 예상을 뛰어넘는 높은 증가율을 기록했습니다.

2025년 1분기 주요 단독주택 감정평가 사례를 살펴보면, 서울 논현동 소재 단독주택(연면적 255㎡)의 경우 신고액이 37억 원이었으나 감정액은 무려 140억 원으로 "278.4%"나 증가했습니다. 서울 삼성동의 다른 단독주택(연면적 309㎡) 역시 신고액 33억 원 대비 187.9% 증가한 95억 원으로 평가되었으며, 또 다른 삼성동 단독주택(연면적 143㎡)은 신고액 25억 원에서 196.0% 증가한 74억 원으로 감정되었습니다.

 

이처럼 단독주택의 감정가액 증가율이 다른 주택 유형보다 특히 높은 것은, 그동안 단독주택의 경우 아파트와 달리 객관적인 시세 파악이 어렵다는 점을 악용하여 시세보다 낮은 기준시가로 신고하는 사례가 많았음을 시사합니다. 국세청의 감정평가 확대가 이러한 ‘세금 사각지대’를 효과적으로 해소하고 있음을 알 수 있습니다.

‘세금 역전’ 현상, 국세청 감정평가로 종식되나

더욱 심각한 문제는 매매 사례가 거의 없는 초고가 대형 아파트에서 발생했습니다. 놀랍게도 대형 아파트의 신고가액(기준시가)이 중·소형 아파트의 신고가액(매매가액)보다 낮은 ‘세금 역전’ 현상이 다수 확인된 것입니다.

 

실제로 서울 청담동의 신동아빌라트(226㎡)의 기준시가는 20억 원이었으나, 인근 청담 자이 중·소형(49㎡)의 매매가액 신고액은 21억 원으로 더 높았습니다. 국세청의 감정 결과, 신동아빌라트의 결정가액은 40억 원으로 책정되어 ‘세금 역전’ 현상을 바로잡았습니다. 심지어 같은 단지 내에서도 더 큰 평형 아파트의 신고가액이 더 낮은 사례도 있었습니다.

 

용산구의 푸르지오써밋(190㎡) 역시 기준시가가 23억 원으로 신고되었지만, 인근 신동아아파트(85㎡)의 매매가액 신고액은 24억 원이었습니다. 국세청 감정 결과 푸르지오써밋의 결정가액은 41억 원으로 조정되었습니다. 압구정 현대 아파트에서도 더 큰 평형(108㎡)의 기준시가 신고액(23억 원)이 더 작은 평형(80㎡)의 매매가액 신고액(30억 원)보다 낮았으나, 감정평가를 통해 결정가액이 37억 원으로 조정되었습니다.

 

이러한 사례들은 그동안 일부 초고가 부동산 보유자들이 시세 파악의 어려움을 이용하여 상속·증여세를 얼마나 부당하게 회피해 왔는지를 명확히 보여줍니다. 국세청의 적극적인 감정평가 시행은 이러한 ‘세금 역전’ 현상을 해소하고, 과세 형평성을 높이는 데 크게 기여할 것으로 기대됩니다.

기준시가 대신 시가로 자발적 신고 증가… 시가 과세 정착 기대감 고조

국세청의 감정평가 확대 방침 발표 이후, 놀라운 변화가 감지되고 있습니다. 바로 납세자들이 상속·증여 재산을 자발적으로 감정평가하여 신고하는 비율이 대폭 증가했다는 점입니다.

 

2025년 1분기 기준으로 기준시가 20억 원 이상의 고가 부동산을 감정평가액으로 신고한 비율은 "60.6%"로, 2024년(48.6%)에 비해 약 12%포인트나 상승했습니다. 이는 국세청의 강력한 시가 과세 의지에 대한 납세자들의 인식이 높아지고, 더 이상 시세보다 낮은 기준시가로 신고하는 것이 어렵다는 판단을 내린 것으로 해석될 수 있습니다.

 

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고액 자산 상속 시 주의사항:

• 정확한 시가 평가의 중요성: 더 이상 기준시가 등 시세와 동떨어진 금액으로 상속·증여세를 신고하는 것은 국세청의 감정평가를 통해 세금 부담이 크게 늘어날 수 있습니다. 따라서 상속·증여 시점의 정확한 시가 평가가 중요합니다.
• 감정평가 적극 활용 고려: 국세청의 감정평가가 강화되는 추세이므로, 오히려 상속·증여 전에 객관적인 감정평가를 받아 신고하는 것이 추후 불필요한 세무조사나 가산세 부담을 줄이는 방법이 될 수 있습니다.
• 세무 전문가와의 상담: 고액 자산 상속의 경우, 복잡한 세법 규정과 평가 방법으로 인해 어려움을 겪을 수 있습니다. 상속·증여 계획 단계부터 세무 전문가와 상담하여 절세 방안을 모색하고, 정확한 신고를 준비하는 것이 중요합니다.
• 사전 증여 전략: 상속세 부담을 줄이기 위한 효과적인 방법 중 하나는 사전 증여입니다. 장기적인 계획을 가지고 배우자나 자녀에게 미리 자산을 증여함으로써 상속 재산을 줄이고, 누진세율 구조의 상속세 부담을 완화할 수 있습니다. 다만, 증여세와 상속세율, 공제 한도 등을 충분히 고려하여 전략적으로 실행해야 합니다.

결론적으로, 국세청의 고가 부동산 감정평가 강화는 상속·증여세의 공정성을 높이는 긍정적인 측면이 있지만, 고액 자산을 상속·증여받는 납세자에게는 세금 부담 증가라는 현실적인 문제로 다가올 수 있습니다. 따라서 사전에 충분한 정보를 습득하고 전문가와 상담하여 철저한 준비를 하는 것이 중요합니다.